青春-房仲物語

政府實施實價揭露已正式滿一年，只是最近市場上傳言，稅務機關擬對財產交易所得改採實價課稅，特別是高總價的房子，更被列為查稅的主要對象，讓投資客人人自危，甚至有媒體說「變相實價課稅，偷偷上路了」。之前市場上大家擔心的實價登錄後的實價課稅，似乎發生了，如果稅務機關真的拿實價登錄的資料來課稅，稅務機關恐怕就觸法了！

實價登錄可說是馬英九政府最重要的一項政績，因為過去數十年，台灣房價都猶如一只黑盒子，不僅民眾不知真實房價，政府機關也拿不到完整的房價資訊，房價資訊透明化一直淪為口號，無法真正落實，主要是有一些現實的阻力存在。

首先，實價登錄的阻力，來自民眾擔心個人隱私會曝光的疑慮，因為房子的交易，是大多數人一生中最大金額的交易，萬一經由實價登錄讓個人的財產露白了，可能讓人寢食難安，特別是買賣高總價房子的有錢人，更是擔心這個問題，因此，能夠不讓不動產交易實價登錄，絕對是這些有錢有勢者最高的期望。

其次，是既得利益者的阻擾，在實價登錄之前，誰是既得利益者呢？建築業者、代銷業者、房仲業者等，都是既得利益者。他們在沒有實價登錄的環境當中，保有資訊不對稱的優勢，在房屋的銷售上，掌握房價的發言權，雖然這些既得利益者不是全都反對實價登錄，但若是能夠讓揭開房價黑盒子的實價登錄不上路，私底下一定都拍手叫好！

最後，也是最大的阻力，來自於一個似是而非的疑慮，就是擔心實價登錄之後，政府掌握實際成交價格，就會實施實價課稅。在目前我國不動產交易稅及持有稅稅基都偏低的情況下，一旦全面開始實價課稅，等於宣布對八成六左右、擁有房地產的民眾變相加稅。提到加稅，不管是對台灣或歐美日等國家，都是會動搖執政地位的大事，任何執政者都不敢輕舉妄動。

為了消弭這個疑慮，政府在修改地政三法時，除賦予地政機關實價登錄的法源基礎外，同時加入了一個很重要的但書：「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。」以有效排除民眾可能面臨實價課稅的疑慮。

因此，政府要拿實價登錄之不動產交易價格資訊來課稅，就必須先建置完成相關的配套措施，而且這些配套措施，須經立法院立法通過，才可以合法進行實價課稅。反過來說，如果政府沒有相關配套措施，也沒有經過立法程序，就拿這些實價登錄的價格資訊來課稅，就是明顯違法（地政三法）的行為。公務員凡事講求依法行政，如果法令還沒有放行，在財產交易所得稅的課徵上，稅務機關就便宜行事拿這些公開資料來課稅，民眾是可以據理來爭取相關的權益！

但是有人還是會質疑，現在稅務機關在抓預售屋換約者的財產交易所得稅，其實價基礎是從哪裡來呢？難道不會直接跟內政部來要嗎？事實上很簡單，只要發函給各家建設公司，要其提供交易人相關資訊，就全部一網打盡了，不用拿實價登錄的資料再去費時比對，更重要的是──避免落入不合法課稅的口實！

（作者是天時地利不動產顧問公司總經理）