青春-房仲物語

台北市老舊房屋地段多位於發展成熟商圈、土地持分大、含金量高。根據內政部實價揭露資訊統計，士林和三重分別是雙北市最多「爺爺級」老屋交易的區域，而台北市屋齡最老的房屋是位於北投區光明路的店面，屋齡高達91年。

光明路店面在今年初交易，是一間11坪磚造房，以2,662萬元成交，座落於北投傳統老舊商圈，每坪成交價231.6萬元。這間店面1921年起造，迄今未改建。事實上，這類屋齡50年以上、甚至在日據時代或民國初年起造，且迄今未改建的「爺爺級」建物有不少，台北市屋齡50年以上的老屋，有40%在士林區；新北市的50年老宅，有58%在三重區。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，士林區大致可分為「老士林」和「新士林」，老士林以中山北路和文林路等周邊地區為主，老舊房屋皆集中於此。三重由於早年二重疏洪道未興建，當地常飽受淹水之苦，而三重房價低於北部其他區域，吸引許多南部北上工作的人在此置產，所以開發相當早，也是新北市超老宅的密集地。

這些老宅多半都是磚造、加強磚造、或木造房，隱身於老舊、但熱鬧的成熟商圈中，建物已經不具殘值，反應的成交價格多為土地價格，若位於商業較密集的商圈，通常都成為建商圈地整合、進行都更的對象。劉怡蓉分析，觀察這些日據時代留下未改建的房屋，多半都經過多次的繼承、分割與交易，往往所有權人不只有一人，除非全部所有權人合意改建，否則整合的時間會拉長。

據住商不動產統計，台北市五年內新成屋和25年以上老屋，存在一至四成的價差，但愈精華的區域，價差反而愈小。大安區的新屋及老屋的價差只有10.86%，價差較小的還包括信義、松山等區，老屋「含金量」不容小覷。反觀北投、南港的價差則達三成以上。

精華區老舊房屋房價燙金，多因其具都更改建價值，房價的估算已經不是從建物的比價得出，而是從土地價值的反推，決定其成交價。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，房屋折舊是必然，地段良窳對老屋有加分作用，換言之，仍舊有不少民眾願意付出較高代價買進黃金門牌，也讓這些高齡老屋房價仍走俏。