青春-房仲物語

過去一年的房市可說是在政府積極打房中持續成長，雖然政府祭出奢侈稅、實價登錄等法令，但是房價和地價卻沒有因此而走下坡，反而順勢攀上高峰，各地的地王不斷冒出頭，豪宅也紛紛改寫新天價，然而，大環境包括量化寬鬆（QE）退場、升息、實價課稅、容積獎勵限縮管制等變數，加上年底七合一選舉可能帶來的不確定性，每項都在測試房市是否挺得過去，今年正是台灣房市要面對真實考驗的關鍵年。

自2009年金融海嘯後復甦以來，台灣每年的房價平均漲幅超過一成，主要受到市場游資充沛、低利率環境、房市保值觀念等三大因素影響，不過，我預料會在今年出現反轉，其中又以QE退場與升息影響最巨，美國QE將逐月減碼，一旦利率逐漸提高，市場景氣反轉將漸趨明顯，尤其央行總裁彭淮南一再提醒低利率不可能永遠不變，購屋民眾要有利率調升的心理準備，金融業也要盡早做好風險控管。

我預估，受未來房貸利率恐上漲的擔憂，買氣趨於保守，但是諸多交通建設陸續動工和完工，仍會拉抬房價，尤其城市外圍和交通末端的利多，房市多空交戰，將呈現價平或小漲，而交易量持平局面。購屋動機將逐漸由投資、投機轉而為自住、換屋，產品定位將逐漸由大坪數轉為中、小坪數，尤其在房價不斷攀升，薪資所得一再倒退的情況之下，一般購屋者將退而求其次的以中低價位為首要考量。

隨著捷運線不斷的延伸與興建，通車話題仍持續加溫，愈是市中心交通方便、生活機能較佳的地段，市場接受小宅的程度就愈高，倘若是在明星學校附近因具有學區特殊性，民眾在購買小宅的力道將更強，只買總價不買單價的策略會持續發酵。

今年的市況然仍有許多國際戰事、美國QE退場、台灣七合一選舉及房地產稅制等未明情勢所擾，但是市場上因有台商、長期投資置產客及基本的首購買方支撐，市場應為審慎樂觀。奢侈稅實施兩年多來，全台房價持續上漲，不少短線投資客早在前一波奢侈稅議題時已退出市場，目前還存在的投資客多半是想要長期持有的人。

在高鐵帶動下，全台「一日生活圈 」的交通運輸版圖逐漸成形，提升北部以南房市能見度，房價基期相對低的地區，出現房價補漲效應，包括桃園、台中、高雄，都具有補漲潛力。

台灣房價登頂，租金卻沒有跟上房價漲幅，我建議海外投資也是另外一種選擇，但是首先得看當地國家的政策、整體經濟動能與房價表現。若消費者有意進行海外置產，最好還是可以前往當地考察，了解當地房價行情，像是建案周邊是否有公共或嫌惡設施、生活機能或交通位置等相關條件，最重要的是，基於交易安全考量一定要親自簽約、用印、合約公證，務必慎選房仲品牌及尋求專業經紀人的協助，才能把投資風險降到最低。

商用不動產將會隨著國際化及兩岸關係改善而逐漸受青睞，其中又以商辦與店面為主。台灣不動產投資協會（CCIM）分析也指出，國內房市投資風險提高，除了面對升息風險外，還有奢侈稅持續抑制，及逐步面臨實價課稅的疑慮，都使得買房投資成本提高。

反觀商用不動產，受惠於觀光題材持續加熱，在土地、原料及飯店等投資上，屆時店面租金看漲比率高。

今年奢侈稅修正、政府查稅積極，展望今年房市交易狀況應會持平，整體走勢審慎樂觀，但是還是建議消費者應有風險意識，多觀察行事即可，對於過度擴張信用的購產方式、投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應該更加慎重。

（作者是21世紀不動產董事長）