鳥籠建案越來越多　4大盲點要注意 @ 青春-房仲物語

好房網News編輯中心／整理報導

台北市的房價飆漲，預售新成屋的成交價逼進90萬元一坪，建案開出百萬元一坪的新屋建案比比皆是，而台北市在「文林苑」都更案後，都更門檻更高，建商除了望地興嘆外，也只能勉強購買坪數小、甚至超小的可建地來蓋「鳥籠建案」。

鳥籠都更乾扁建案（大刊頭）

根據《好房網》不動產市場週報統計，目前台北市銷售中的預售屋及新成屋建案計有178件，其中有74個建案的基地面積不到200坪，等於是每十個建案就有四個屬於小型基地。而基地小於100坪的「鳥籠」級建案，竟有25個案子基地面積不到百坪，佔了目前北市個案的14%，等於每10個建案就有1.4個建案是屬於「鳥籠」建案。

台北市目前最小的「鳥籠建案」，為大安區的「御境言」與中正區的「來遛月」，基地面積都只有32~33坪，面寬甚至只有一輛汽車的寬度。如此迷你小基地打造出來的居家環境與居住空間，直比香港的「膠囊住宅」。

市況也顯示，信義區的個案「信義一品」，48坪的基地規劃了9戶住家，規劃坪數8到36坪，每坪開價138萬元，等於買一間8坪的套房要價超過1,100萬元。比價效應下，大安區市民大道、延吉街的某新成屋套房案，坪數12坪的套房，開價180萬一坪，等於買一戶套房要價超過2,000萬元，難怪北市購屋痛苦指數高。

建案基地面積愈推愈小的窘態，透露出台北市土地一地難求的市況，於是房屋市場有愈來愈多鳥籠級的各式建案推出。位於大安區巷弄內的某豪宅建案，開出220萬一坪的高價面市，基地只有178坪，規劃為單層單戶108坪的豪宅，一戶加車位的總價開價兩億元起跳，然基地小卻規劃為豪宅，加上車位為機械車位，成了市場上所稱的「假豪宅」建案。

好房網雜誌社長倪子仁表示，北市都市更新整合大不易，在房市景氣明顯回檔下，訴求低總價的套房建案順勢竄起，而且房價愈開愈高，甚至早已跳脫實價登錄的市場成交價。

小坪數建案公設比大多超過40%，以15坪的套房為例，扣掉陽台等公設後，室內面積可能連8坪都不到，消費者購屋時得先留意高公設比的現象，以免衍生購屋糾紛。

除了鳥籠建案公設比需注意外，投資興建鳥籠建案者大多為小型建商，購買時須留意開發商本身財務狀況，且鳥籠建案公共設施的機能明顯較弱，這也是民眾欲購買這類產品時，必須特別考量之處。

鳥籠建案表格