青春-房仲物語

文／林奇芬

在投資市場上，我們常說「量是價的先行指標」，有成交量才有推升價格的動能，若少了成交量，市場成為一灘死水，最終價格會持續修正。目前台灣的房市，正面臨成交量急凍困境，今年可能再創16年新低紀錄。

無量無價？房市如何打破窒息量（好房網News記者張聖奕攝影）

回顧台灣房市最寒冷的冬天是2001年，當年房地產買賣移轉棟數25.9萬棟，是自1991年以來的新低紀錄。台灣2003年面臨SARS衝擊，經濟陷入困境，但2003年房屋買賣移轉棟數已回升到34.9萬棟，成交量回溫後，房市展開長線多頭走勢。

以近10年房屋移轉數量觀察，第一個高點出現在2006年，移轉棟數45萬棟，第二個高點在金融海嘯後2010年，移轉棟數40.6萬棟。之後，成交量逐年萎縮，去年(2015年)更跌破30萬棟關卡，只有29.2萬棟，房市交易涼颼颼。

今年可能跌破25.9萬棟低紀錄

但今年還比去年更慘，上半年房屋移轉棟數僅10.8萬棟，和去年同期還有13.4萬棟相比，萎縮近2成。今年會不會跌破2001年25.9萬棟的低紀錄，許多人都很擔心。

若以地區來看，指標區台北市今年上半年移轉棟數僅9千棟，更是慘不忍睹。台北市去年全年移轉棟數已經降至2.9萬棟，跟全盛期2010年6.3萬棟比，已經縮水一半。而今年上半年更降至1萬棟以下，全年能否突破2萬棟挑戰不小。從台北市成交量大幅萎縮，更可以感受到房市的寒意。

成交低迷，房仲掀關店潮

受房市交易量極凍影響，對房屋仲介業者帶來不小衝擊。房市全盛期，全台房仲數高達7000家，但去年已經有1300家關店，永慶房產集團董事長孫慶餘更估計，今年可能再減少2000家。

另外，量先價行。成交量低迷，也讓房價下跌壓力上升。根據永慶房屋成交統計，2014年8月台北市住宅平均單價每坪65.7萬元，而2016年平均單價已降為58.6萬元，跌幅已有10.8%。若以高單價豪宅來看，2014年8月台北市每坪平均單價96萬元，2016年8月已跌至83.2萬元，跌幅更達13.3%。

證所稅讓台股成交量急凍

台灣股市與房市都同樣面臨稅制改革，與成交量萎縮困境。台股在2012年由前財政部長劉憶如提出，恢復課徵證所稅，此提案一出現，台股日成交量大幅萎縮，降至1000億元以下。然而證所稅仍在2013年上路，紛紛擾擾3年之久，最終在今年初廢除。但是台股成交量仍然低迷，目前日交易量很難突破1000億元。

原先也是為了稅賦公平，提出證所稅議案，但最終不僅政府沒課到稅，過去三年稅收大幅萎縮，還讓台股失去動能。目前台股雖再衝上9000點，但主要由外資主導，政府稅收不高，民眾參與意願低，受惠的只有外資大戶。

如何救房市脫離冷凍櫃？

台灣房市也一樣。先前為了打壓房市短線炒作，實施奢侈稅、房地合一稅等，確實達到打擊炒作功能，投資客已經大量退出市場。但目前讓人裹足不前的，卻是房屋稅大幅提高，讓房地產每年持有成本上揚，這部分影響族群廣泛，不僅增加拋售房屋需求，也阻礙購屋意願。

稅負改革符合公平正義，卻也傷害了市場交易機制。房市交易低迷，最終將影響房屋持有人、房仲業者、建設公司、甚至銀行，很可能形成一個負向循環。若因為交易萎縮，房價大幅下跌，最終房地產會不會也被外資(陸資？)大量持有？相信這也不是台灣民眾所樂見。

如何讓窒息的房市交易，恢復一線生機，也許是政府、主管機構，也該想想的問題了。

原文網址: 無量無價？房市如何打破窒息量 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/tiffany/article/130366139403