青春-房仲物語

文／張義權

一般人買房子除了要實際取得房屋來居住使用之外，另外一個重點就是要取得房屋的產權，也就是要到地政事務所辦妥土地及建物所有權移轉登記，取得土地及建物所有權狀。

房子買了還沒完！先確認有無「他項權利」(好房資料中心)

買房子除了取得所有權之外，也要注意房屋的所有權方面有沒有設定他項權利。所謂「他項權利」指的是房屋的物權當中，除了所有權以外的抵押權、地上權、不動產役權、典權、永佃權(民國99年2月3日前設定者)、農役權、耕作權等七項他項權利。

他項權利雖然多達七種，不過在目前我國的不動產實務上，大家最經常碰到的他項權利，應該是抵押權了。抵押權又可以分為普通抵押權及最高限額抵押權二種。所謂普通抵押權是謂債權人對於債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。

至於所謂最高限額抵押權；稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。基於票據所生之權利，除本於與債務人間依前項一定法律關係取得者外，如抵押權人係於債務人已停止支付、開始清算程序，或依破產法有和解、破產之聲請或有公司重整之聲請，而仍受讓票據者，不屬最高限額抵押權所擔保之債權。但抵押權人不知其情事而受讓者，不在此限。

由於，房屋一旦設定抵押權之後，原所有權人仍然可以繼續使用該棟房屋，甚至也可以在沒有塗銷抵押權的情況下，將該屋出售而不影響抵押權的效力，這在不動產的實務上，就被稱之為「揹胎」，所以抵押權又被稱為胎權，而第一順位抵押權就就頭胎，而就二順位抵押權則被稱為二胎。所以如果沒有塗銷抵押權而直接辦理所有權移轉登記，就好像一個男士娶了一位女士當太太，但女士的腹中卻懷有別的男人的胎兒一樣，事情愈發復雜，不可不慎。

因此消費者在購屋之前，一定要詳細查閱土地及建物登記簿謄本上「他項權利部」的記載，查明該土地或房屋究竟有無設定抵押權等他項權利，如果有設定抵押權，那到底設定了幾個抵押權，接著還要查明各個抵押權的抵押權人、權利範圍、擔保權利金額、利息、遲延利息、違約金、權利存續期間等資料。

只要買的房子有設定抵押權，消費者最好要求賣方在辦理所有權移轉登記之前，將原設定的抵押權辦妥塗銷登記，即使買方想向賣方貸款銀行辦理貸款，最好也要會同賣方到該銀行辦理債務人及義務人名義變更，並向地政事務所辦理抵押權內容變更登記，以免接手賣方所欠的大筆債務而不自知。

除了抵押權之外，地上權也是另外一個常見的他項權利，而地上權又可以分為普通地上權和區分地上權，只要土地設定了地上權，土地所有權人對土地的使用、收益及處分都會受到極大的限制，所以買賣之前還是要詳細查閱登記簿謄本的他項權利簿有無地上權的設定記載，以免吃虧上當。

此外，如不動產役權、倎權、農役權等其他他項權利，雖然相對罕見，但是也是消費者在購屋時必須特別注意的課題，才能確保交易安全。

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