文／林左裕
最近不動產市場鬧得沸沸揚揚的新聞， 不外乎北市府在永春都更案敗給極少數不同意戶的案例。從媒體看到的主題是: 法院宣布後都更計畫被撤銷，實施者被迫停工且須重跑選配、公聽會及都更會審議， 其中亦看到地主宣稱自行計算不動產價值近13億的咋舌新聞。
永春都更案法院近日判決北市府敗訴（擷取自永春社區警察宿舍都更同意戶自救會粉絲團）
讀者直覺的認知可能是法院的判決不僅宣告此案過去17年的努力付之一炬， 也讓爾後與私有財產權有關的都更或公共建設案無所適從。經筆者再側面了解， 實施者與反對地主間已有刑、民事訴訟案件， 互信基礎蕩然無存；且自民國89年起至今不動產市場已有兩次循環， 雙方對合理價格的認知的困難度亦因此陡升。
本文無意評論法院之判決或媒體所言少數地主對其財產價值之堅持， 但就都市成長的未來方向上， 提供以下芻見供政府及讀者參考， 期能提高台灣社會持續前進的動力。
首先是類似公共建設的「必要性」。不論是交通建設或是都市更新， 均可能涉及私有土地建物財產權之徵收或損害， 由於此為「必要之惡」，因此若能儘量減少徵收之必要性或縮小範圍，將可降低私地主之不滿情緒及加速建設之進行。決定開發案件「必要性」的權限宜納入公部門外之專家學者， 以昭公信。永春都更案的不同意戶亦為原始提案人， 故本案之「必要性」應無爭議。
其次是補償的合理性， 補償的價位是在「必要性」之後常見的爭議。既為補償， 即須對其價格進行評估。以往土地徵收乃依「土地公告現值」再加成補償予地主， 但由於使用分區及區域差異之故， 公告現值之價位均低於市價， 有的甚至僅兩、三成， 因此導致地方政府多以徵收民地進行開發為市庫提款機， 在長期民意反彈之下， 才在101年9月後改為「市價補償」， 提高了公平性後， 反彈聲浪隨即大幅降低， 而地方政府的徵收案也因「無利可圖」而減少且更為審慎。但筆者認為， 市價補償對於非都市土地之徵收仍有不盡公平之處。
儘管依市價徵收的原則為都市土地兩造接受， 但對「價格」的認定仍在方法或技術細節上時有爭議。由於價格乃依供、需之均衡所決定， 因此單方面提出之價格應在對方可接受下，方為均衡或合理價格。國際的研究發現地主們可能因感情或繼承因素常有敝帚自珍的「稟賦效果」，即傾向高估自家財產價值， 此時即有賴公正、客觀且專業的第三者進行估價。
我國自102年起實施不動產估價師制度以來， 在技術上已臻純熟， 也逐漸為公部門的徵收補償所信任及各界接受， 除了供需法則外， 如藉由未來的穩定收益還原為基本價值的「收益法」亦是常用的估價方法之一。以本案為例， 若地主自估之價值為13億， 以目前的金管會規範壽險業的最低要求收益率2.345%至市場常用的3%粗估， 表示該標的每年的淨收益至少達3050萬至3900萬， 若附近類似的標的無法達到此獲利水準， 則表示此標的無法以此價格賣出，銀行也不會以此價位為放款之依據， 地主的堅持當然無立足點， 且上述的價格是須包括開發者的營建成本在內的。
關於本案價格認定的另一紛擾是時程冗長， 自民89年至今歷經次級房貸金融風暴， 不動產市場已有兩次的循環， 本案雖在94年及101年雖有兩次評價， 但開發者與地主在價格認知上已很難有一致的共識， 因此在未來重新協商過程中， 估價基準日的認定將會是兩造協商之重點。
最後是兩造均須以和為貴， 若建商一味地以都更法規為其保護傘、不同意戶再以價格或行政程序之瑕疵杯葛、法院則著眼法令的解釋而無視於都市或社會成長的必要性，類似的結局難保不會在台灣的都更或城市成長史持續重演。
原文網址: 我家值13億…估價不到 都更免談？ | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058169578
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