青春-房仲物語

文/賴淑惠

我們上一篇討論了用「房價租金比」，來回算合理房價的方法，這次我們來看最多人關注的「房價所得比」！所謂的「房價所得比」，就是以「房價」除以「年所得」，算出來的數字越低越好，以台灣來說，2017年最新公布的全國房價所得比為9.24倍，但，首善之都的台北市，卻要不吃不喝超過15年，才能買到房子，這個如同孫悟空的緊箍咒一般，讓年輕世代除了絕望放棄，別無選擇，不過，最近我注意到跟我們一樣高房價的日本，「房價所得比」出現下滑的新聞，這對台灣的購屋族來說，很有振奮意義，因為這兩個人口與經濟結構高度相似的國家，房市發展極具連動效應！

今天日本明日台灣！「房市魯蛇」脫魯有望？(好房資料中心)

■ 少子效應+空屋率增「房價所得比」瀕下修

同樣有嚴重高房價問題的日本東京，近幾年，「以租代買」蔚為風潮，隨著這股「不買房旋風」，空屋率越來越高，新屋房價所得比降至10.68倍，這就是我們常說的「不吃不喝至少10年才能買房」，這也是日本近5年來首次下滑。有沒有覺得似曾相識？沒錯！從人口結構轉變到房市價格起落，台灣一路緊踩著日本的步伐前進，如果按照目前的市場氣氛，加上少子化不斷增溫，大家手拉手不買房，勢必能以讓建商、屋主低頭讓價，如此發展，光想就讓人血脈噴張，有朝一日，年輕世代可以不用再做「房市魯蛇」！

進一步從數字分析，以日本的經驗來看，空屋率持續超過10%以上，手握空屋的屋主，資金捉襟見肘，因而棄械投降，房價所得比才隨之下滑；而台灣呢？空屋比早就衝破20%，在少子化趨勢下，早有房市專家預言，外來三成空屋的「房空時代」即將來臨，台灣的「房價所得比」，有機會一步步日本化！這樣說也許還不夠有感，我們直接換算成房價，2015年東京的房價所得比約11.7，一個月入5萬台幣左右的上班族，大約花702萬可以買到房子，但2017年降到10.68，換算下來，640萬可以入手，等同實價打了9折，日本房市的泡沫破裂，殷鑑不遠，很可能是「明日台灣」。

■ 再便宜也不買！「無房化」的下一步…下流老年？

台北的房價所得比，世界最高，有沒有機會降到10？這在前行政院長江宜樺任內就被熱烈討論過，當時，連官員都說，從15降到10，才是可被接受的合理數字，但，我必須坦白說，目前在台灣仍有困難，試想，倘若「房價所得比」一口氣降到10，房價等同打7折，這背後牽涉的利益糾葛，如同骨牌效應般，相關產業倒地不起，影響所及，恐怕排山倒海，不過，日本的緩步下滑，的確是台灣借鏡，現在買家的齊心拒買，已經展現力量，從日本經驗來看，買家已經穩穩握住守株待兔的籌碼，要逼退台灣瘋狂的「房價所得比」數字，只是時間問題！

只是，房價跌了，年輕人就願意買房了嗎？從日本的狀況來看，台灣的下一個隱憂，恐怕是跟日本一樣，「房價所得比」再低，也沒人買房了！2016年，日本學者藤田孝典出版的「下流老人」，讓我非常震撼，書中點出高齡化社會下的悲情臉譜，日本至少有600萬沒有錢、也沒人照顧的無依老人，這些人大多跟你我一樣，曾經是可以自己自足的中產階級，吃好用好，但因為及時行樂，沒有儲蓄，更遑論買房，年老之後失去固定收入，社會福利又後繼無力，往日風光生活不再，只能不斷被房東拒於門外，因為大多數房東都不願意把房子租給沒有固定收入，又不知何時會老死的老人家…

這絕對不是危言聳聽！長期幫助老人媒合租屋的崔媽媽基金會居住扶助處主任馮麗芳說，他們手上有太多年輕時沒買屋，晚年遭到子女棄養的老人案例，即使有錢，房東也不肯租，萬一沒錢更慘，我採訪過只能租在不見天日地下室的獨居老人，這些曾經跟你我一樣的中產階級，變成生活品質低落的下流老人，不過是短短幾十年的時間，當台灣繼續緊追日本後塵，貧窮無依，絕對比想像的更接近我們！年輕世代買不起房的無奈，我懂，但年輕時逃避悲情的「房貸人生」，一昧把享受眼前的小確幸，當成時尚潮流，會付出怎樣的代價？看看日本，想想台灣，我們該學到的，是靜下心等待柳暗花明，攜手打破不合理的房價比，而不是他們過度沉溺先樂後苦的絕望魯蛇未來！

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