青春-房仲物語

【好房網雜誌1、2月號】 撰文：蔡佩蓉、蔡孟穎、廖庭毅

為使消費者對2018年房市有更全面的掌握，本刊特別專訪學界與產業界十位專家，並匯集十大專家的「四字箴言」，齊為房市把脈。

從民眾購屋信心與各縣市施政、選舉動向來看，2018仍將是充滿變數的一年，本刊匯集十位房產界專家，共同為房市提出建言。

首先針對2017年房市，十位專家大多認同「讓利創造成交量」，讓房市小有回溫，不過成交量的提升並非全面性，能受到消費者青睞的，仍是價格平實，符合購屋者需求的產品。

餘屋爆量成不利因素

展望2018年，多位專家點出餘屋爆量可能成為2018年房市的不利因素，不論建商、代銷或房仲大老，都認同讓利風潮將續行。專家們也指出，雖然房價有止跌跡象，但回漲難度甚高，短期預估仍是緩跌格局，成交量的好壞，受到民眾預期心理、建商推案素質、房市政策、選舉牛肉、升息與否等因素牽動。

在建商推案部分，由於自住市場確立，建商、代銷都認同中小坪數產品仍是主流，但消費者算盤打得精，除了對價格要求外，對區位條件、產品規畫、坪數實在與否也都很敏感，若不能針對需求推案，難以使消費者買單。

產品力才是銷售關鍵

在房市政策部分，有多位專家提到稅制產生的影響，業者多讚許稅率止漲和緊縮限制放寬，但對於都更和合宜住宅，則期待政府釋放更多容積獎勵，提高建商整合都更或興建民間版合宜宅的意願。

另外，有專家指出年底九合一選舉越趨白熱化，候選人將陸續拋出各項政策牛肉，尤其是地方建設利多，更有可能成為左右購屋人進場的關鍵之一。

大體而言，專家們對2018年房市並不看壞，對成交量回溫也頗具信心，有意進場購屋者，建議可伺機而動，而賣方和屋主則要衡量產品力，跟緊市場脈動，勿高估自身房產價值，錯失時機。

學者　景文科技大學財務金融系副教授／章定煊

讓利有無延續 成交易量指標 「唯量是問：餘屋「量」大，遞延供給「量」也可能擴大，讓利才能有「量」。」

2017市場玩起大風吹，建商不蓋房、改囤地，房價向下修正緩慢，不論是購屋族還是賣方，態度都相當保守觀望，但房地產熱度遲遲不見回溫，地價處於平穩，因此對建商而言，想法並非是看好近年房市發展，而是精華地段「不買可惜」的大搶購，這從今年的推案供給量大減就可得知，建照、使照與往年比，都還是相對減少的。

房價未到甜蜜點，餘屋去化緩慢，2018年房市走向如何，可以觀察三個趨勢，首要是「賣方讓利是否到頭」，能不能降到餘屋順利去化；其次是過去拖延完工的建照，到了今年使照下來、釋出供給，市場會不會因此「以為大量推案是房市回春」。

最後是近幾年的「價格破壞」，尤其是那些新興重劃區，是破盤價發始地，讓利有無延續下去、其他建商賣方是否跟進，甚至撼動中古屋屋主的議價空間，將成為交易量指標。但端看過去一年交易量分析，推測在自住市場不變下，仍會是「價緩跌、量微增」的局面。

學者　淡江大學產業經濟學系副教授／莊孟翰

泡沫危機仍在 買賣認知價差仍大 「價跌量增：復刻2017年市況，價格持續修正探底，仍是買方市場，應貨比十家。」

回顧2017年房市，政府重稅壓制、成功擊退投資客，房市確實軟著陸了，而讓利使市場呈現價跌量微增局面，但目前景氣仍未觸底，多項指標顯示房市仍處低迷，包括與大盤走勢相反的營建類股表現，其新成屋及土地等存貨比例仍高，另外820萬戶空屋，以及高房貸負擔率，皆顯示房價泡沫化危機仍在，同時預售交屋量算在買賣移轉棟數裡面，也未能確切顯示當前房市景氣。

目前賣方約依實價登錄高1成開價，買方則是約以實價登錄8折進行議價，中間存在3成價差，除非這3成的空間能逐漸縮小至實價登錄水平，才可謂景氣持平回穩，至於未來要盤整多久，尚未有個標準答案，可以確定的是，至少2、3年內仍處於低迷狀態。

2018年房市應會維持與2017年相同基調，呈現價跌量微增走勢，朝向大U型變化，亦即景氣會在7到10年內復甦反轉。因此在2018年，買方應持續靜觀其變，貨比十家，而賣方則要當機立斷，建議用85折讓利出售。

建商　大陸建設董事長／張良吉

稅制政策影響大 盼政府放寬獎勵 「價平量穩：消費者認為仍會緩跌，房價不容易向上，今年應是量穩態勢。」

消費者心理認為仍會緩跌，房價不容易向上，成交量也因不同產品表現不同。2017年豪宅銷售普遍鈍化，無法催生成交量，今年仍會是同樣態勢；而預售屋只有好的產品消費者才會買單，成交量才能動起來；成屋市場預計成交量持穩，房市是否復甦反彈端看消費者認知「房價不會再跌」的心理何時出現。

政策是影響房地產發展重要因素，政府應審慎思考房屋稅、地價稅是否續漲，假若持有稅長期調升，消費者恐怕會「買舊不買新」。大台北地區老舊房屋多，有迫切且實質的都更需求，建商興建房屋只求合理利潤，政府也應放寬都更容積獎勵，因為限制讓建商難達成一坪換一坪，台北市低容積率的土地沒有建商願意整合都更。

平價優質的好宅是消費者追求的，大台北地區土地價格居高不下，建商若要興建C/P值高的住宅，就必須往中南部尋地；台灣民眾的薪資長期凍漲，自住客出籠之際，大陸建設也考慮往南部蓋首購好宅。

建商　龍寶建設董事長／張麗莉

自住型買家出籠 產品實在才禁得起考驗 「可望回春：政府打房設立停損點，對建築業限制也轉向寬鬆，今年可望回春。」

2017年上半年從開發商到消費者皆持觀望態度，下半年因政府釋出「打房到此為止」的訊息，房市信心稍有彈升，例如各縣市公告土地現值止漲、購屋族貸款利率下調等，皆顯示政府明白打房須設立停損點，對建築業的限制也轉向寬鬆。

去年下半年明顯感受到自住型買家出手，以台中地區市場為例，自住客青睞的居住環境，為公共建設優、交通便捷且街廓規畫新穎的地段，尤其具品牌力、地段佳及規畫實在的產品，更禁得起市場考驗。

政策部分，政府推出社會住宅，讓年輕人「先便宜租，累積資金再買」，是值得稱許的方向。而長遠來說，政府有沒有提供好的土地政策，才是關鍵。例如政府可擬定幾項原則，讓建商興建「民間版合宜住宅」，藉由容積獎勵降低土地成本，並適度挹注資金，給予建商優惠土建融，也給購屋族高貸款、低利率。民間版的平價優質宅，可以讓消費者重新定位居住思維，更趨向「簡單生活」。

代銷　代銷公會全聯會理事長／王明成

推案仍是硬仗 關心需求才能勝出 「亦步亦趨：新屋推案要跟緊市場，不盲目跟流行，謙卑傾聽購屋者需求。」

回顧2017年房市，讓利風潮稍稍吹醒了預售市場，同時因大陸肥咖條款實施，客源結構從首購、換屋擴大至置產族。來到2018年，薪資水平低落，景氣並沒有真的恢復，少子化影響也將持續，看來不會是春暖花開的局勢，房市推案依舊是場硬仗。

隨著投資客退場，唯有真正關心需求的產品才能勝出，區域內要有看得見並用得到的建設，不做無用公設、把坪數還給購屋者，同時配合各區域客群喜好，做到差異化方能脫穎而出。以當前流行的2房小宅為例，許多設計不良的格局，居住起來根本狹小而不舒服，但好的2房規畫應是可以靈活運用，從一個人住到結婚後，連小孩出生住起來都OK。

而在2018年讓利持續的市場，買方不應只考量價格，而是挑選好的建商品牌，以及真正到位的生活機能；而對賣方來說，與其一股腦地推出單一類型產品，不如關心區域實際需求、做出差異化，加上平實合理的價格，讓市場買單。

代銷　甲山林機構董事長／祝文宇

消費者貨比三家 銷售仍將呈個案表現 「期待迴響：去年積極看屋、比價的民眾，有機會議到好價錢，得到迴響。」

2017年房市因讓利而活絡，自住型買家出籠，只要總價、單價可負擔得起，首購客便會出手，加上建商推案若肯讓利，建案也能賣得動。也因為緊縮房市的政策放緩，建商願意推出更優惠的讓利方案，甲山林去年以來看屋人數逐月成長，以新北市為例，坪數15～35坪、總價800萬～1800萬元的中小坪數、自用型產品，銷售速度穩定，而過去鮮少進場的置產及投資族群，也有增加的趨勢。

2017年許多建商想通了，紛紛讓利，消費者也習慣貨比三家，有讓利的業者很忙，消費者更是忙著比價，只是讓利會到什麼程度？有些產品因為土地成本高，恐怕降無可降。

展望2018年房市，成交狀況仍會呈個案表現，尤其是開價及產品規畫C/P值高的案子，消費者接受度自然也高。不同區域的產品定位不同，能抓準客戶口味與需求，就能推出「跑得動」的建案。今年想要成家的民眾，多看案子，就有機會議到好價錢，順利買房成家，得到迴響。

房仲　東森房屋董事長／王應傑

交易量回溫 大幅回漲機率低 「價跌量升：預估2018年價格緩跌趨勢不變，房屋交易量則將持續升溫。」

知名建商動作頻頻，並非顯示看好景氣回春，口袋較深的建商，現在正是囤地時機。2017年房市景氣「價微跌、量微漲」，相較於過去兩年的慘淡，因自住客出籠看屋、議價，尤其是Q4旺季交易量噴發，確實有感回溫，但要房價大幅回漲，機率相當低。購屋族也非省油的燈，相當清楚市況，因此不論是建商或中古屋屋主，若不願給甜頭，2018就可能延續2017的「觀望風」。

預估2018年房屋交易量將持續升溫，但價格緩跌趨勢不變，目前政策面並不會打壓房地產，反而不斷釋出購屋利多和保障政策，房貸優惠就是之一，會是「價跌量升」的一年，「交易量增加幅度」及「因選舉釋出的地方建設利多」會成為影響房市兩大亮點。

對於自住型購屋族而言，現在正是買房、換屋的最佳時機點，確認自身經濟負擔能力，地點可以由遠慢慢轉近，但切記「千萬別像年輕人談戀愛，太衝動」，多比較，就能買到符合需求，且價格合理，甚至低於行情的窩。

房仲　永慶房產集團業務總經理／葉凌棋

交屋賣壓湧現 合理讓利才能成交 「撥雲見日：撥開價格堅持的雲霧，趨近買方價格甜蜜點，市場才能回溫。」

2017年房價呈現「緩跌」走勢，而在有感修正狀況下，交易動能回溫，經歷2016年房市創下史上最低量的24.5萬移轉棟數後，2017年約有1成的成長，可說是「揮別黑夜，曙光初現」的格局，「讓利當道，以價換量」為市場主調。

而到了2018年，升息隱憂漸起，利率有調升機會，低利環境恐難持續，無法過度樂觀期待，加上全台還有7.4萬戶餘屋，以及大量交屋潮增加市場供給，賣壓湧現將是房價金鐘罩，短期沒有彈升的機會；預期2018年是餘屋去庫存的階段，建議建商或賣方切勿錯判情勢，適度讓利才能順銷。

整體而言，2018年全球經濟穩定復甦，只要售屋者合理讓利，讓買賣雙方價格認知差距拉近，預期今年房市交易量與2017年持平或小幅增加。而降價效應持續發酵，是買方進場看屋、比價的好時機。至於屋主，合理的房價才能獲得買方青睞，建議有意售屋者先降先贏，貼近買方需求，縮短交易時程。

房仲　有巢氏房屋董事長／劉炳耀

以價換量促回溫 房價恐再修正1～2成 「平淡無奇：2018上半年預期市況小回溫，下半年要注意升息、選舉、新政策。」

回顧2017房市，不論價格或交易量，都泡在「價平、量微增」的溫水裡，儘管市況看似比2016年好，但多是以價換量；特別的是，桃園在機場捷運通車後，因價格修正，帶動交易量回升，價跌情況有所止步，而台南在六都中，因房市發展起步晚，才正要上漲卻又碰上修正，不過因有台積電設廠利多，價格出現小幅反彈。

2018上半年預期市況會感受到小回溫，但到了下半年，要注意三個影響指標：一是美國聯準會升息縮表時程，將主導全球資金流向；二是目前仍屬自住買方市場，碰上跟民眾關係最貼近的地方選舉，候選人為了選票，政策、建設牛肉會陸續拋出，將左右區域型自住客。

最後是雨遮新制和實坪制等政策，因近10年來建物公設比高，對這段時間進場的中古屋屋主影響將最大，預估新制上路後，市場仍會順應購屋族對實坪制的期待，再延續跌勢，從預售屋、新成屋到中古屋，房價衝擊會引發連鎖效應，至少會再修正10～20％。

商仲　高力國際總經理／劉學龍

商用不動產低迷 經濟政策是關鍵 「當機立斷：國內景氣復甦，政策面卻不明確，投資者須「當機立斷」。」

2017年壽險業者針對商用不動產全盤縮手，希望「等」到更好的價格再伺機進場，加上全球股市表現活絡，也讓壽險業者將資金轉向股市與債券市場，壓縮了購置商用不動產的動能，使得去年商用不動產交易持續低迷。展望2018年，因去年出口總值重回3000億美元大關，國內景氣復甦，GDP經濟成長率及通貨膨脹率都可能溫和持平，央行總裁彭淮南也在去年透露房市已經「軟著陸」，並解除選擇性信用管制，僅對高總價住宅繼續限縮。

美國已經進入升息循環，全球都有升息可能，但依照台灣的條件，以過去經驗推測，將會是「小碎步」升息，而美國升息、縮表、減稅都會讓資金重返美國本土，但台灣在不動產沒有新動能之下，難見燦爛火花。

此外，「危老條例」、「租賃專法」欠缺實質內涵，而台北市房屋稅仍居高不下，許多政策難以施展，因此，2018是房地產的「關鍵年」，商用不動產市場景氣仍得觀看壽險業者出手態度。

 

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