青春-房仲物語

文／胡偉良

新屋沒有過剩問題

台灣近期新屋的餘屋量很大，但有沒有過剩呢？其實沒有，而是新屋的房價太貴，以致讓大多數人買不起，大多數人對新屋雖有需求，但因買不起所以才被迫繼續住舊屋。

胡偉良認為其實新屋沒有過剩，需求在但買不起而已。 (好房資料中心)

根據這幾年的調查結果，台灣住宅的自有率一直在徘徊在85%左右的高比例，也就是說除了年輕人外，大部分人都已經有房，在這様一個房屋自有率極高的情況下，要房價迅速大幅下降，既不可能、也不符合大多數人的利益。像現在的二手房市場，明明一些賣屋的屋主當初買入房屋的成本較低，卻都捨不得讓利，不願以較低的房價出售，以致於出現於新屋和舊屋價格拉近的不合理現象，導致房仲業的店頭待售屋太多，卻難以售出的現況。

在當前的情況下，房價下跌是一定的，但居於成本因素（地價和興建成本），指望新屋房價大幅下降（腰斬）是不可能的，所以指望房價大幅下跌才買房並不現實。

最終的結局是什麼樣呢？房子回歸居住屬性，投資屬性大大減弱，到那時沒人炒房了，開發商的暴利（3、40％以上）結束，房價才會慢慢回到合理水準。我的公司將會在市場上開下第一槍，以創造更多的房產附加價值和更低的利潤來啓動房地產的新世紀。

降低房價的方法

從現實的角度來看，我認為可以透過以下方式來達成降低房價的目的：

1,平抑房價是全民共同的期待，以台灣的房地產發展來看，解決了大台北地區的房價問題，也等同於解決了台灣大半的房價問題， 而要讓台北市的房價下降，最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率（從225%放寬到300%），除此之外，再輔以積極、務實的老屋改建才有可能讓新屋房價開始下修。

2, 只要台北市放寬住宅區容積，老屋改建的成功率必可大大提升，原來住老屋的屋主不必再另外尋屋，這樣就減少了住戶的換屋需求，另方面因容積獎勵所獲得的增加戶數可以對外銷售增加供給，這樣一方面需求減少，另方面供給增加，雙管齊下將有利於房價的下修（程度、速度）。

3,只要房價不再上漲，房子的誘惑力就喪失大半。當然，即使房價下降，也絕非低到所有人都買得起的價格。你指望開發商虧本或不賺錢替你蓋房子並不現實，但讓專業的廠商以較低的利潤（~10％）來替民眾蓋可靠的房子則大有可能，我們也樂做開第一槍的良心建商。

如果上述方法能三管齊下，那麼房價過高的現況將可在幾年內獲得改善，而不是像一些所謂的學者專家，光靠著打嘴炮、譁衆取寵所能企及。

未來房價走向M型兩極化

這幾年雖然房價下跌但跌幅有限，希望新屋快速大幅降價不僅困難重重而且費時冗長，倒是老舊房屋在這幾年已經可以看到價格明顯的下跌現象，問題是老舊房子不僅居住不安全、不舒適，年輕人也根本不想買、不想住。所以縱使老屋降價也只能稍微抒解民眾住的壓力，讓買不起「合格」新屋的民眾得以勉強入住舊屋，但這些舊屋也是危樓，這不是真正的解決「居住正義」問題，而且這種情形也將逐漸導致台灣房價 M 型化的産生，老屋和新屋間的房價價差將繼續擴大。

原文網址: 胡偉良觀點／房屋會過剩嗎？房價會大幅下修嗎？ | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200209523