青春-房仲物語

雖然主管機關一再強調都市更新的重要性與急迫性，可是推動都市更新將面臨法令面、制度面、實務面以及人性面貪婪等四個面向的考驗。

首先，就法令面而言，中央與地方政府的觀點就未必一致，例如「台北市都市更新自治條例」與母法「都市更新條例」就存在許多差異，其中又以四、五層樓老舊公寓一坪換1坪再加1個車位又不必出錢的政策最受爭議。

另外，台北市與新北市的規定也不盡相同，導致都更戶經常質疑建商分屋條件，也影響政府公信力。

其次是制度面的盲點，例如都市更新四大流程「劃定更新單元、都市更新事業概要、都市更新事業計畫與都市更新權利變換計畫」，表面上相當完備，實際卻不夠務實，如再將其對照於建商與都更戶協商過程「協議合建、容積獎勵、容積移轉與權利變換」四大流程，即可了解建商與都更戶為何有兩分契約，即第一本合建契約，第二本權利變換契約。

然而主管機關卻以建商刻意隱瞞容積獎勵與分屋條件為由，將責任推給建商，還說都市更新遲緩，政府責任充其量不過10％，建商與都更戶要負90%的責任。

試想，如果建商沒有取得都更戶法定人數同意，哪來容積獎勵數據，可以與都更戶協商分屋條件，這也就是建商為何會與都更戶「先簽訂」第一本合建契約的由來。

至於第二本契約，則得等容積獎勵或容積移轉比例確定後，進入實際分屋權利變換階段，最後都更戶所分得的坪數還會依兩份契約坪數計算「孰大為準」，以上所述就是理論與實務的最大差異。

至於人性面的貪婪，例如前院、後院與地下室由一樓保管佔用，甚至出租賺租金，或頂樓加蓋違建收租等，加上建蔽率與容積率之認知差距，造成一樓店面不夠分配等問題，導致都更案一再耽擱，甚至不惜興訟。

都市更新原是皆大歡喜的好事，卻因左鄰右舍各懷鬼胎而壞了大事，結果都更基地面積愈畫愈小，最近「鳥籠建案」層出不窮並非偶然。

若主管機關仍舊無法就法令、制度、實務與人性等四個面向「對症下藥」研擬對策，以突破都更瓶頸，未來還會有更多「鳥籠建案」。