青春-房仲物語

房產實價課稅是藍綠共識，馬英九總統將不動產交易實價課稅列入「黃金十年願景」、民進黨前主席蔡英文更將非自用住宅實價課稅列為參選總統的重大政見。可見，實價課稅絕非票房毒藥。

事實上，實價課稅早已行之有年。不動產交易課徵的土地增值稅，課稅依據是每年公告的土地公告現值，目前土地公告現值已接近市價的八成六，當公告現值趨近市價，等於是實價課稅。

現行法令最大的盲點在於，土地公告現值每年才公告一次，亦即一年內交易的土地都沒有增值的問題；投機客若在一年內交易多次，土增稅仍然為零。

為了杜絕短期炒作，財政部自民國一百年推動奢侈稅，兩年內買賣房產依售價課徵百分之十至十五稅率，奢侈稅正是標準的實價課稅。

換言之，現行實價課稅主要有兩種模式。

一、「土增稅模式」：調高課稅依據的公告現值，使稅基接近市價；二、「奢侈稅模式」：依據真實售價課徵不動產交易稅，輔以國稅局執行「實價查稅」。

財政部日前召開奢侈稅座談會，奢侈稅正反面意見爭論不休，但會中主流共識就是推動實價課稅。力保奢侈稅的台北商業技術學院財稅系教授黃耀輝也直言，「實價課稅日，就是奢侈稅功成身退時」。

實價課稅技術問題不大，大多是心理障礙。不論是土增稅或奢侈稅，政府早已推動「局部實價課稅」，納稅人也繳過多次實價稅負，只是實價課稅聽起來太驚人，執政者寧可悄悄地做，也不願引發民怨。

現實面來看，口袋夠深的投機客只要熬過「兩年閉鎖期」，就不會被課到奢侈稅；至於地方政府調高公告現值則受限選舉壓力，往往是曠日廢時。

平心而論，不論是奢侈稅或土增稅模式，充其量都只是「半套的實價課稅」；上有政策、下有對策，如果不能全面實價課稅，讓不動產利得者「賺多少、課多少」，居住正義永遠都只是一句口號。