文／陳冲
五月七日硝煙漫天的英國大選終於結束，選前選情混亂，工黨、保守黨競提富有對方色彩的政見，媒體把這種角色錯亂的情形稱為Cross-dresser（互換服裝者）。選前狂放利多的情形，國人應已見怪不怪，其中又以四月十四日卡麥隆首相宣示的The right to buy最引人側目。依保守黨的政見規畫，目前居住於社會住宅的一三○萬戶家庭，可以優惠價格購入現住房屋，至於折扣之差價約三成，則由政府補貼。這是一九八○年柴契爾夫人選戰的故技重施，當時奏效，卅年後似乎也是扭轉保守黨選情的重要因素。
卡麥隆看到英國超高房價，也看到英國民眾對住宅所有權的期待，才有這一招「社會住宅轉國民住宅」（居住權轉所有權）的工黨式政見；至於補貼房價及增建新社宅的財源，與該黨撙節政策如何協調，就選後再說吧！
台灣情形其實類似，九合一選舉結果，媒體常歸因於「房價太高」；價格高低，固然見仁見智，但國人注意房價其實源自對居住權的關心，但要看清居住權此一國際公約視為基本人權問題，則須從供需、交易、資金、租稅四個面向透視。
供需面：台灣房屋自有率高達八成以上，從而住宅的供給應以「基本型」為優先（例如國民住宅），可惜早期國宅的興建，其品質乃至事後的維護管理均不符期待，導致國宅一辭汙名化。所以二○一一年行政院推出合宜住宅，以及近來台北市政府釋出聯開宅為公共住宅，都是避國宅之名，行國宅之實，方向正確但起步較晚，又因葉世文案也影響民眾對品質的信心，不過隨經驗累積、管理強化，期待可逐步扭轉。
至於強調居住權的社會住宅，在二○一一年「住宅法」立法後，除政府自建外，也獎勵民間興建（西歐多係如此），國內不少公益團體在日前慈濟風波後，大可考慮利用此一契機參與社宅興建以重建形象，也可協助需屋民眾實現其居住權。
交易面：由資本市場運作就可看出房屋市場長久以來的缺憾：價格不透明、資訊不對等，以及仲介的心理矛盾。二○○九年底我在金管會任內，就曾在行政院不動產會議中建議，採取實價登錄並禁止仲介同時代理買賣雙方，惜未被肯定。其後在二○一一年副院長任內於「不動產經紀業管理條例」等修法時，親擬條文針對實價登錄及雙方代理在院會中提出修法建議，其後法案在立法院雖因協調未臻完全理想，但仍奠定今日實價登錄等制度的基礎。
雖因資料庫的建制需時，始能累積足供交易、課稅參考依據，不過該次修法的效益已漸次浮現，民眾對價格不再只能瞎子摸象，仲介提供的資訊及契約內容也漸趨公平。回想當年與利益團體代言人過招，時任內政部長的江宜樺一定也感觸良深。
資金面：不容否認，都會區房價高漲，與業者的養地、囤房有關，但業者為何有能力養囤，依常理及各國經驗，皆會指向資金的氾濫。台灣長期持續貿易出超，匯率卻維持低檔，以致資金充裕、利率偏低，形成有利養囤的環境。當然中央銀行對此向不認同，其中最經典的是前央行經研處長在文章中一小段對低利資金與房價的陳述，引來央行十七頁新聞稿的駁斥，其實水庫大量放水，又未控制流向，自然氾濫成災，實在不需要諾貝爾獎的學問才能了解。央行在二○一○年推出依法早應實施的選擇性信用管制，雖better late than never，但已難以遏止業者長期累積的雄厚養囤實力，受到影響的反而是晚期購屋的民眾。
租稅面：前述三個面向雖於二○一○年起逐步補救，但因過去長期輕忽，在效果未彰顯前，大夥轉而寄望原應為最後防線的租稅手段。基本上，財政部對短期移轉祭出奢侈稅，針對炒房獲利端出房地合一稅，都還是儘量在租稅中立原則下執行社會政策，以有效減少短期製造行情，也兼顧核實平均財富。
但在持有稅方面（例如房屋稅），為尊重人權宣言及國際公約所保障的居住人權，除有顯著囤房養地現象外，不宜進行民粹式或階段鬥爭式的房屋稅。其中還有一些適法合憲的考慮，本人另有兩篇有關房屋稅的文章，於此不再贅述。
居住是人權議題，是安身立命的關鍵，提供房價合理化的環境，須各種因素兼籌並顧，不能寄望單一因素奏效，有如車之四輪，僅有單輪驅動或單輪怠轉，反會造成車體傾覆。最近媒體推崇英國民主的成熟，然選戰時仍無法理性討論房屋問題，台灣明年又要大選，不如趁此夾縫時間，深化社會住宅的規畫，落實改善的交易制度，合理解決房地資本利得稅制，不要再讓候選人妄言不切實際的房市政見，選後又不知如何善後。 （作者為總統府資政、東吳大學法商講座教授）
原文網址: 選舉何必談房市？ | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/40371197503.html
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