青春-房仲物語

文/賴淑惠

從2015年12月開始，央行降息半碼，平均每個房貸戶，一個月可以省下數百到上千元的房貸支出，央行公布這項利多當天，我在公司趕稿子，聽到幾個財經記者一陣驚呼，因為幾天前，美國才宣布升息一碼，台灣的逆向操作，讓大家跌破眼鏡，我卻不禁搖搖頭，在一連串的打房利空消息影響下，房市進入「敵不動我不動」的死水狀態，現在才來施以降息小惠，最近還要放寬銀行放款水位，希望增加房市動能，連雙北市長都爭相喊出，不支持打房，這樣的房市策略，猶如父子騎驢般，頭痛醫頭、腳痛醫腳，毫無章法可言，不管是買方賣方，沒人討得了好！

敵不動我不動 降息有什麼用？

看似買方佔盡上風的市場，在投資客退場後，口袋夠深的硬頸賣方成為市場多數，價格陷入下一波的對峙窘境，政府打房的原意，應該是降低買屋門檻，讓住者有其屋，但，現在不只賣家重傷，房子賣不出去，買不起的買家依然買不起，買得起的，就算價格降到期待值，依然沒有信心出手，就怕價格還有下探空間，這般僵局持續，買賣雙方都皆蒙其害，錯誤的打房政策，沒能解決高房價問題，反而打到真正想買房的人。

像我的朋友小劉，為了買房子準備多年，手上存了400萬自備款，在寸土寸金的台北市要買間房子，雖然不算寬裕，但總算是有備而來，等了三年多，眼看房市走低，最近終於考慮出手，他看中了一間1500萬的中古物件，這時，他卻發現手上的錢已經不夠，原來，隨著房市翻轉，銀行核貸越趨嚴格，過去起碼可以核貸8成的物件，現在只能貸到6成5，他必須拿出525萬現金，這還沒算進仲介服務費、相關稅金，以及入住裝潢的費用，小劉機關算盡，想等低點，但根據財團法人金融聯合徵信中心的資料，現在銀行核貸平均成數不到7成，只剩6成6，買家一等再等，錯失良機，還是雙手空空，買不了房子，等來等去等成仇！

在這種情況下，降息有用嗎？每個月省那點利息錢，別說房貸族無感，就連把錢存在銀行的定存戶，每個月利息不過就少個便當錢罷了，對已經一路下墜的GDP，怎麼有可能什麼幫助？不過，央行降息這個看似於事無補的動作，但隱隱透露政府干預的力量，已經嗅出縮手味道，明年房地合一上路，大選底定之後，2016以自住為主的市場，在投資客徹底宣告退場後，政策利空也已出盡，市場將大致落底！

釋出量低於3% 趁勢搶進「U型谷底宅」

不過，何時才是買點？首先，我認為這次跟十二年前SARS時的低點不同，當時，房價突然急跌，當疫情控制，房價隨即呈現「V型回升」，速度相對較快，但2015至今，房價呈現緩跌趨勢，根據經驗法則，房價跌的慢，爬升也會跟著慢，未來勢必呈現「U型緩升」，而且這段「谷底期」恐怕短不了，有人認為明年底房價可望回春，也有人認為恐怕得等個十年，我認為三到五年內，場面都是自住客層的，房價都會盤旋在這個「超胖U型谷底」，但，落底價格已經隱然浮現！

只是，價格再重要，也不是買房唯一指標，與其到處亂槍打鳥，不如直接鎖定熟悉區域的特定優質物件，切記，專家的話，聽聽就好，盡信書不如無書，因為各區域的落底時間，隨著區域狀況各有不同，絕不是專家可以一言以蔽之的，得靠自己一步一腳印去做功課，基本上，可以透過釋出量變化，看出落底端倪。根據觀察，過去半年，不少賣壓沉重社區的物件，都有超過一成以上的拋售潮，裡頭自然不乏逃命投資客，但2016過後，投資物件棄械退場，一般來說，當剩餘賣家低於社區總物件數的3%時，代表供給回歸平穩，房價幾乎就接近落底！

這個道理很簡單，房市從2014、2015開始走跌，價格一團混亂，百家爭鳴的投資客，都已趁勢逃命出脫，到了2016，打房政策已經宣告到此為止，房市利空出盡，而所剩無幾的硬頸物件，在前一波的登錄實價確定後，已經欲振乏力，賣家無力ㄍ一ㄥ價，但願意降價下修空間也已有限，落底價格已經呼之欲出，此時出手承接，只要緊咬前一波實價，有機會可以用相對低價，買到觀望已久的「目標物件」，一圓成家夢！

原文網址: 降息不如降價！2016落底價呼之欲出 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/maggie0207/article/858396117398