青春-房仲物語

文／賴淑惠

房市從雲端跌落，墊價的「假蛋黃區」打回原形，飛入尋常百姓家的的話題，引發自住客熱烈討論。房市多頭時，這些「假黃宅」趁勢壯大染黃價格，雄赳赳氣昂昂的走跳多時，如今，別說「假蛋黃」撐不住了，連「真蛋黃」都岌岌可危！從內政部最近公布的6月實價交易資料，就可以看出端倪，以台北市中心的交易來看，只有少數物件的成交價格，比上次調查的高，多數燙金門牌的「蛋黃宅」，現在不是平盤脫手，就是不得不認賠出售，在連台北市「蛋黃神話」都徹底幻滅的瘋狂年代，房市「照妖價」攤在陽光下！如何跟這群牛鬼蛇神議價？當房價秩序重整，過去房市教科書教的都別信了，切記，盡信書不如無書！

北市蛋黃破了？「照妖宅」7折現原形(好房資料中心)

蛋黃縮小價跌兩成 「假黃宅」消風回跌

過去，台北市的物件，被簡單區分為「蛋黃區」與「蛋白區」，蛋黃區穩坐地利之便，價格高不可攀；而蛋白則因為犧牲了交通與機能，價格約莫是蛋黃區的7折價。但，今非昔比，根據「實價登錄」統計，台北的房價歷史最高點，大約落在2014年，之後就跌入反轉修正期，現在北市蛋黃區的大安、中山、中正、松山區，已經跌回2013年的房價水準，信義區房價更已經跌回了2012年之前的價格，過去仰之彌高的北市蛋黃區，已經最高點時的8折水準，掐指一算，這不就接近之前「蛋白價」了嗎？以前想都沒想過的北市燙金門牌，當蛋黃都破了，打回原形，就別在蛋白區攪和了，此時不挺進蛋黃，更待何時？問題在於如何痛下殺手！

過去，蛋黃、蛋白二分區位的房價，面臨重整，除了跌到泥足深陷的「蛋白宅」，與已經貶為庶民「蛋黃宅」，當房市進入戰國時代，現在還多了一個亂世現形的「假黃宅」，市場洗牌，重新三分天下，像是最近廣為人知的內湖重劃區，就是典型的例子，以前濫竽充數，用蛋黃價騙吃騙喝多年，連藝人于美人都花上億元買了一戶，房價最高曾喊到每坪上百萬，如今掉到60至70萬，這個新聞，真是大快人心，也的確跟市場現況非常接近！

有不少房仲好友，私下已經說了大白話，比起2014的最高點 ，「蛋黃區」不少物件幾乎價跌兩成，「蛋白區」也已經出現狠打7折的窘境，不過，夾在黃白交界的「假黃宅」傷亡更重，披著蛋黃區的羊皮，以為可以混水摸魚，但跌幅卻跟蛋白區差不多，甚至更慘，因為這類「假黃區」多位在新興重劃區，有的生活機能甚至比部分蛋白區還差，三年前搶進的屋主們撐不住，不少人已經想賣，卻因為釋出量大，被逼得在房市照妖鏡下現出原形，昔日椪風的蛋黃價，瞬間消風無蹤，現在只能認賠讓售，少賠一點是一點。

實價藏玄機！2014年前入手 議價可期

除了最近討論度很高的台北市內湖重劃區，已經打了近6折價；像是新北市的板橋新板特區，曾經也榮極一時，過去天價豪宅動輒上砍百萬，外圍物件跟著雞犬升天，單坪預算沒個7、80萬別想碰，最近卻出現50多萬的破盤價；而桃園被視為蛋黃區的航空城，緊鄰外圈的青埔、大園，不敵市場賣壓，價跌兩成！「假黃區」機能雖然不如真蛋黃，但跟偏遠的「蛋白區」一比，跌幅相近，卻更近圓心，這種在多頭榮景時，你我恐怕都只能低頭路過，從來不敢奢望的物件，還不趁他病要他命？試想，同樣的價錢，四年前，你只能買在林口，現在能買在內湖重劃區，光上班時間就少了半個多小時！這樣，誰還想買什麼蛋白區？

當時買這類假蛋黃重劃區的，幾乎都是口袋略深的投資客，稱到今時今日肯賣，都已經有了賣「見骨價」的最壞打算！至於這把殺骨刀要砍多深？如果想更精確出價，不妨先從「實價登錄」做功課，舉例來說，這類新交屋的假蛋黃重劃區物件，如果2014年以後才買進的，等同買在房價最高點，可想而知，屋主就算願意認賠，讓價空間也相對較小；如果能從實價紀錄中，找到2014年前就入手的物件，屋主的獲利空間略增，可以殺價的空間又會更大，雖然這只是個簡單的查詢動作，卻可以先篩選出更精確的誠意賣家，事前擁有越多籌碼，臨場議價，更能穩操勝算！

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