青春-房仲物語

文／范世華

首先，我希望這篇文章所寫的結論不會發生！因為在市場詭譎的當下氣氛中，有一些特別的現象，如果藉由專欄可以提早「點破」它，或許就會比較健康了。買房子這件事情，不管在行情好或是行情不好的時候，它都不是一件容易的事情，不容易並不完全是指價格，其實就連「標的」選擇都不容易，想買房子的現在要找房子反而比以前更難找了，為什麼會這樣？

房市差！但你還是挑不到房子？就怕後面一波還更凶(資料中心)

不是說現在房市投資與投機的市場消迷，市場不再有這麼熱絡的交易情形，而且媒體都說房價在跌、房市不好，照這麼說，聽起來好像現在首購與自住換屋的實質需求者，想買房子的話應該是滿地黃金隨便都能讓你撿才對呀？可是一般真的要買房子的消費者真正走進房仲代銷市場中去看、去找房子的時候，卻發現並不是這麼一回事！

特別是被說成是「鬼城」的重劃區，不是說點燈率低、空屋一大堆，那麼應該就是隨你任挑、任撿，想要什麼樣子的房子，就能買什麼樣的房子，到處都有才對啊！但為什麼看電視大家都一直在唱衰房市，說是許多重劃區一大堆的空屋都沒有人要，說得好像你只要現在隨便看、隨便挑應該都會很好買，可是實際上卻不然？你明明看到很多晚上沒有點燈的空屋，也並不是你舉起手隨便一指就說：「我要這一戶！」就可以如此輕鬆容易能買的。

我們來分析房地產市場有關「交易通路」的這個問題。現實你說房市爛，可是就算你有錢，想買房子仍是苦無門路的，因為一整片的重劃區即使還有一大堆的餘屋，你想買還是得靠銷售平台，可是在房地產的銷售平台之中，代銷及房仲釋出的物件卻沒有那麼多，你能看到的待售物件也就那麼幾戶，沒得選，表面上看起來似乎有很多房子在賣，但同一間房子，同時都委託給不同家的房仲，所有房仲賣的其實都是同一間，因此實際上真正待售的物件並沒有想像這麼多，就算你看到重劃區一整片黑壓壓的都是房子在那兒，如果沒有人要賣，你也未必是有錢想買就能買的！

其實當房市好的時候，大家是在「價格」的層面「不好買」；可是當房市差的時候，則是在「標的」的選擇上面「不好買」。 前者價格不好買大家都能理解，但什麼是「標的不好買」？

原因是房市差，投資市場消迷了，投資客退場，原本以投資為動機的投資客也不囤房、不進貨了，自然也沒房子可賣，所以當現在的房地產市場完全變成自住、首購為需求，交易的情況就是需求者只能直接向生產者（建商）購買，要不就是等其他自住客想換屋，把他現有的房子拿出來交給仲介賣，你才有機會買，由於一般供給沒有了，交易量也就下滑，此時房地產的市場「價跌」或許正是市場「成交量」低迷的一時反應。

可是供需經濟與價格理論是這樣的，現在房市似乎符合所謂的「價跌量縮」，但是另一個情況，就是如果需求一旦大於供給時，價格會如何變化？所以請大家可以留意一個現象，既然大家都在看衰重劃區，因為重劃區的房子最多，如果建商就是口袋深，預售屋也沒有出現投資客「斷頭」抛售打壞行情，那麼他們握有的餘屋就是幾戶幾戶的慢慢釋出、慢慢賣，房價其實一樣不會跌。而原本會先卡位市場幫忙「囤房」的投資客不見了，房地產市場的供給也就少了競爭者，這就等於建商可以完全壟斷成為市場價格的決定者，如果需求並沒有消失，等到真正供貨不足時，需求者仍然只有接受價格再度上揚的命運了！

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