青春-房仲物語

好房網News記者楊欽亮 / 台北報導

各縣市政府22日同步公布2018年公告地價與公告土地現值，全台六都地價與土地現值受房市不景氣影響全面調降，台北市公告地價平均跌幅6.12%，是30 年以來最大跌幅。表面上大家看到基隆市和彰化縣以外的地區的數字都跌，反應了房市持續不景氣的實況，然而觀察得更仔細一點，還是可以查覺橫橫豎豎的政治考量斧鑿痕跡，宣示意義大抑或實質意義大，不言可喻。

六都公布公告地價，不約而同，全降了　(好房資料照片)

最明顯的例子是宜蘭，兩年前宜蘭的公告地價一口氣調漲了118% ，今年卻大幅回調了42.07%，一來一往變化之大，不禁令人質疑地方政府公告的地價是因市場置宜或因人置宜？其中有多少專業考量，又有多少是明年九合一選舉時的選票考量？

事實上，前年此時的地價稅風暴就曾經鬧得滿「島」風雲，由於房市交易急凍，景氣反轉下走，但當時公告地價每3 年才調整一次，根本不及反應時況，導致全國地價逆勢調漲30.54%，地主、建商與屋主無不怨聲載道。隔年5 月立法院就完成平均地權條例修法，將公告地價改為每二年調整一次。

每年選舉之前地方民選首長礙於壓力，也擔心如實反應地價上漲幅度，會影響民眾稅捐負擔與選票，明知財產稅占地方稅源七成，仍然不敢讓公告地價充分反應現實狀況。中國土地改革協會理事長卓輝華直截了當說，「今年政策意義還是大於反應市場的意義。」

攤開六都22日公布的公告地價，台北市跌6.12%、新北市跌0.84%、桃園跌4%、台中跌6.36%、高雄跌1%。各家媒體都把焦點集中在創下歷史最大跌幅紀錄的台北市，不過屏東科技大學不動產經營學系副教授賴碧瑩說，其實各縣市今年公告地價和公告現值的調幅都沒有太大調整，六都只能算平盤，西部部分縣市則是微降的局。賴碧瑩說，這一年房地產不是非常好 ，開平盤是很自然的事。

公告地價是申報地價稅的稅基，公告現值則是計算土地增值稅、遺產稅、贈與稅時的依據，而不管地價稅、土增稅或遺贈稅都是地方財政的主要來源，是地方政府的大補丸。

每年公告地價都由各地方「地價及標準地價評議委員會」參考當年期(前一年9月2日以後，當年9月1日以前)土地現值、前期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力後再按法定程序評估。至於公告土地現值則先由直轄市或縣（市）政府估計轄區內土地區段地價後，再提交地價評議委員會評定。

雖然是挹注地方財源的大補丸，但是地方政府也不能不思量「非專業變數」，說得更直接一點，就是一來不能不考量選票，二來不能不買民意代表的帳。事實上，在非專業變數的牽制下，現在的公告土地現值一般只有市價5成左右，而公告地價也僅及公告土地現值25%，為投機炒作土地的人預留了不少空間。

2018年除了要選直轄市長和縣市長，還要選直轄市議員與縣市議員、鄉鎮市區長與民代。多年來，每次遇到選舉年，各地地價評議委員會都會接收到來自各級民意代表的關切訊息，卓輝華形容，委員們「不是在查估正常合理地價，而是在各方壓力下揣測政治正確的地價。」

賴碧瑩預測，明年上半年由於物價可能上揚，房價反映物價指數，應該還有5% 上漲空間，但是下半年會受利率和政治問題牽制，變得撲朔迷離，她預估明年此時各地方政府公告地價漲跌幅應該會落在正1%至2%之間。

一位不願具名的建商表示，房市多頭晚期由於無法有效掌握公告地價與公告土地現值漲幅，獲利經常被「砍得很有感」，一個本來可以賺十億的案子，土地增值稅一繳可能就是一億。今年公告地價和公告土地現值「雙降」，讓眾多業者鬆了口氣。

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