青春-房仲物語

好房網News新聞中心／整理報導

大陸知名地產商SOHO董事長潘石屹日前聊到對房市的觀察，他不諱言地說，這20年來，中國房市「一天比一天畸形，已經違背了基本的常識」。相較於從房價看市場，潘石屹指出更關鍵的其實是「租金回報率」。

潘石屹認為中國房價已高得離譜。（圖／好房網News資料中心）

「租金回報率」就是以房子的年租金除以房子的總價，是全世界衡量房地產市場最綜合的指標，潘石屹認為，沒有其他任何一個指標能代替它。

他舉例，指標城市北京現在商辦租金回報率約3%，住宅租金回報率不足1%。或許有人會說，10年前買的房子多少多少錢，現在租出去了，租金回報率是6-7%。但這完全錯誤。

潘石屹強調，計算租金回報率最重要的前提是「用今天的錢算今天的帳」。以現在的房價計算，非當年房價。而正常的租金回報率應是銀行貸款利率再加1-2%，目前銀行貸款基準利率為5%，所以租金回報率應是6-7%。

潘石屹提醒，當租金回報率低於銀行貸款利率時，表示房價太高了、會跌，反之就是房價太低了、會漲。「這就是房地產市場的常識」。由此看來，北京的商辦和住宅租金回報率都低於5%的銀行貸款利率，代表的意義即是房價過高、必將下跌。

1998年、1999年北京的住宅租金回報率能達到20%。但在這20年裡，從20%一步步降到了今天不足1%。潘石屹說，「中國的房價已經高得離譜了」。

市場配置資源的機制是不會變的，一定會回歸正常，回歸常識。潘石屹提出解決上策，「對症下藥，要去槓桿，不要濫發超發貨幣。關注錢，就管住房價了。增加土地供應，城鄉一體化，調整稅收」。

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