青春-房仲物語

想讓「黑土屋」變黃金屋？這款最值得入手

好房網News記者王惠琳／台北報導

房仲廣告上常見「黑土屋」一詞，讓人看得霧煞煞，其實黑土屋就是中古屋，泛指屋齡夠老，等待改建的房屋，包括老公寓、老透天，都能算是黑土屋，這類物件大多具有價格較低的特點，不過在購買黑土屋時，該如何挑選，才能創造最佳CP值？

房仲廣告上常見「黑土屋」一詞，讓人看得霧煞煞，其實黑土屋就是中古屋，泛指屋齡夠老，等待改建的房屋。示意圖／好房資料中心

自住型買家若是想入手低價黑土屋，最需要考慮的是老屋補強、整修費用，以及貸款成數。以銀行立場來說，老屋價值偏低，房貸估價只會評估土地價值，因此若是地段不佳、土地持份過小，能取得的貸款成數就會變少，相對買家需要準備的頭期款就會增加，以40年老透天來說，房貸成數可能只會核貸7成5甚至更低。

另外老屋入手後還會需要一筆整修、補強費用，如果不更改格局、大翻修，預算大約需抓在150萬上下，若是想變更格局、增建，預算可能會增加1-2倍以上。若是連棟透天，還需要考量鄰損問題。因此在入手黑土屋時，不只要看價格是否比同樣坪數的新成屋總價低，還要把總翻修價格算進去，若兩價格加起來都遠低於新成屋，那就值得入手。

投資型買家入手黑土屋，大多是看中老屋都更價值，另外則是翻修改建成套房出租。因此最值得入手的物件就屬獨棟老透天，因為土地產權單純，容易改建。選擇時則需要從地點、基地大小來考量。

地點不佳的黑土屋，即使改建成套房或店面出租，市場度需求低就會導致投報率太差。另外，由於土地使用分區針對不同類別的建蔽率、容積率各不相同，基地坪數若是不夠大，扣掉前院內縮之後，改建完的室內面積就會過小。

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