犀利觀點/房價狂飆禍首非低利率、炒作 「這猛獸」不消失、囤房稅也沒用
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
每逢高房價之際,總會有台灣稅制太低、房市結構有利炒作等議題被拋出討論,例如2010年金融海嘯房價狂飆後,政府祭出了抑制短炒的奢侈稅(已落日)、實價登錄1.0上路,持有稅部分,房屋稅自用住宅以三戶為限等、北市祭出豪宅稅等,但時至今日,房地合一稅實施5年、實價登錄2.0今年上路,2020年中旬開始台灣房價卻漲得又急又兇,到底問題出在哪?
這波房價漲得又兇又急,不動產專家揪出禍首。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
第一、 人口減少、不動產重稅會讓房價下跌?高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源剖析,2017年台灣興起的人口式微論和稅制改革論,論點是「日本房價下跌,是因重持有稅和人口減少」,但很不幸的,日本並非如此。
他說,日本人口減少是2009年開始迄今,而不動產房價則從1991年開始往下跌,原因就1985年廣場協議後日圓每年瘋狂升值,使得國際資金拿往日本倒,造成日股、不動產每年大漲超過15%,遠超過GDP的5%,日本政府為維持經濟成長率,而採取調降利率等貨幣寬鬆政策。
緊接著,1989年慢慢上調重貼現率,但在1990年波灣戰爭的第三次石油危機,日本為因應石油上漲與更急速緊縮貨幣政策,重貼現率從4.25%一次調到6%,造成股、房雙跌,日本房市就一直跌到2009年,之後一直盤整到2013年第一季。
陳碧源指出,這知名的失落20年,日本也處於GDP與通縮困境,當然,在2010年日本有人用人口年齡結構來談流動性陷阱,並且出書。對於通縮這件事,時任首相安倍也不信邪,在2013年4月大舉QE救經濟,就是有名的安倍三箭或安倍經濟學,從那迄今日本貨幣基數也不斷陡升。
當然巧合的是,日本的房地產價格,在大都會區的房價從2013年第二季開始上升迄今。日本地價公示(即台灣公告地價)也在2016年開始,從都會區開始上漲,每年上漲,且到了2019年,全國地方縣市地價也開始漲了,這是1992年開始連續下跌27年後的首次上漲,並沒有受到人口減少的影響。
反而是偏遠地區因為日本持有稅偏高,不斷有人不願意繼承,加上年輕人口不斷流向大都會區,形成人口減少且過度高齡化,幾近快要廢村,日本因而在2014年推動地方創生與地域活化,但絲毫對東京都房價上升趨勢沒有產生影響。
換言之,說人口減少會影響房價,雖是有些影響,但對大都會區並沒有什麼影響,反而這2年COVID-19對商業區地價有衝擊,但COVID-19對東京都房價則影響有限,甚至2020年東京二手房價年漲幅6%,現在2021年又年漲幅超過9%。
若觀察東京都會區二手公寓為主的日本JERI指數,2008年1月是87.56,2020年1月是93.54,漲幅6.83%。有人解讀是日本重持有稅和人口老化、房客有「借地借家法」的保護,房東不易轉嫁,熱錢不會往房地產跑的關係。
但另一項衝擊點卻是,同樣的日本JERI指數,在2021年8月指數是103.44,比2020年1月的93.54,漲幅10.58%,也比2020年8月指數的93.79,漲幅10.28%。日本不是有重稅嗎?但COVID-19疫情期間,日本東京都房價漲幅很大,卻也是事實。
這一波房價大漲,只有東京或日本這樣嗎?並不是,而是全球現象。為何如此,因為全球都在超量QE,包含日本也是,因此在短期過多貨幣,而財貨供給固定下,就產生這樣的現象。
第二、2021這波台灣房價大漲,不是低利率、炒作造成?陳碧源指出,台灣也一樣,貨幣供給量不斷上升,觀察這幾次房地產的漲跌,和M1B變動率及M1B-M2變動率息息相關的,而不在人口減少的趨勢,更不是透過重持有稅就能壓抑房價。
因為此次病灶,不在房價或不動產炒作本身,而在貨幣短期過度超額供給引發的需求,加上運輸產生貨品供給不足之下,導致萬物齊漲或通膨高於預期的結果,必須等到有人將這些貨幣收回去,讓資金動能趨向實體經濟成長或變動,才能正常化。
包括2018年後中美貿易戰、2020年全球疫情紓困,讓台灣貨幣供給暴增。圖/翻攝自MacroMicro財經M平方
由於資金氾濫、熱錢狂潮,讓資金流向不動產,陳碧源認為政府要調控不動產,必須盤點手上的政策工具,尤其是資金面。在降低資金過度往房市投資的同時,也要避免政策工具彼此間的衝突性,以免同時出招,反而抵銷本來要防阻過多資金流向不動產市場的政策工具。
他舉例,政府對公教人員不限首購「築巢優利貸業務」,利率1.31%,貸款上限8成,且台銀已經準備5000億資金供應,這等於是鼓勵公教人員投資房市,且是超低利房貸業務,等於至少會有6250億元丟進房市,這樣有沒有和政府現行政策衝突?因為內政部、金管會、央行都在做避免因QE,導致過多資金流入不動產市場的事情,防守得相當辛苦。
另外,持有稅增加部分,反而會影響鄉下地方,並不能解決大都會區房價高漲的問題,原因在於持有人是可以租金轉嫁給房客的。 ◎延伸閱讀:
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