青春-房仲物語

犀利觀點／房價狂飆禍首非低利率、炒作　「這猛獸」不消失、囤房稅也沒用

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

每逢高房價之際，總會有台灣稅制太低、房市結構有利炒作等議題被拋出討論，例如2010年金融海嘯房價狂飆後，政府祭出了抑制短炒的奢侈稅（已落日）、實價登錄1.0上路，持有稅部分，房屋稅自用住宅以三戶為限等、北市祭出豪宅稅等，但時至今日，房地合一稅實施5年、實價登錄2.0今年上路，2020年中旬開始台灣房價卻漲得又急又兇，到底問題出在哪？

這波房價漲得又兇又急，不動產專家揪出禍首。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影

第一、 人口減少、不動產重稅會讓房價下跌？高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源剖析，2017年台灣興起的人口式微論和稅制改革論，論點是「日本房價下跌，是因重持有稅和人口減少」，但很不幸的，日本並非如此。

他說，日本人口減少是2009年開始迄今，而不動產房價則從1991年開始往下跌，原因就1985年廣場協議後日圓每年瘋狂升值，使得國際資金拿往日本倒，造成日股、不動產每年大漲超過15%，遠超過GDP的5%，日本政府為維持經濟成長率，而採取調降利率等貨幣寬鬆政策。

緊接著，1989年慢慢上調重貼現率，但在1990年波灣戰爭的第三次石油危機，日本為因應石油上漲與更急速緊縮貨幣政策，重貼現率從4.25%一次調到6%，造成股、房雙跌，日本房市就一直跌到2009年，之後一直盤整到2013年第一季。

陳碧源指出，這知名的失落20年，日本也處於GDP與通縮困境，當然，在2010年日本有人用人口年齡結構來談流動性陷阱，並且出書。對於通縮這件事，時任首相安倍也不信邪，在2013年4月大舉QE救經濟，就是有名的安倍三箭或安倍經濟學，從那迄今日本貨幣基數也不斷陡升。

當然巧合的是，日本的房地產價格，在大都會區的房價從2013年第二季開始上升迄今。日本地價公示（即台灣公告地價）也在2016年開始，從都會區開始上漲，每年上漲，且到了2019年，全國地方縣市地價也開始漲了，這是1992年開始連續下跌27年後的首次上漲，並沒有受到人口減少的影響。

反而是偏遠地區因為日本持有稅偏高，不斷有人不願意繼承，加上年輕人口不斷流向大都會區，形成人口減少且過度高齡化，幾近快要廢村，日本因而在2014年推動地方創生與地域活化，但絲毫對東京都房價上升趨勢沒有產生影響。

換言之，說人口減少會影響房價，雖是有些影響，但對大都會區並沒有什麼影響，反而這2年COVID-19對商業區地價有衝擊，但COVID-19對東京都房價則影響有限，甚至2020年東京二手房價年漲幅6%，現在2021年又年漲幅超過9%。

若觀察東京都會區二手公寓為主的日本JERI指數，2008年1月是87.56，2020年1月是93.54，漲幅6.83％。有人解讀是日本重持有稅和人口老化、房客有「借地借家法」的保護，房東不易轉嫁，熱錢不會往房地產跑的關係。

但另一項衝擊點卻是，同樣的日本JERI指數，在2021年8月指數是103.44，比2020年1月的93.54，漲幅10.58%，也比2020年8月指數的93.79，漲幅10.28%。日本不是有重稅嗎？但COVID-19疫情期間，日本東京都房價漲幅很大，卻也是事實。

這一波房價大漲，只有東京或日本這樣嗎？並不是，而是全球現象。為何如此，因為全球都在超量QE，包含日本也是，因此在短期過多貨幣，而財貨供給固定下，就產生這樣的現象。

第二、2021這波台灣房價大漲，不是低利率、炒作造成？陳碧源指出，台灣也一樣，貨幣供給量不斷上升，觀察這幾次房地產的漲跌，和M1B變動率及M1B-M2變動率息息相關的，而不在人口減少的趨勢，更不是透過重持有稅就能壓抑房價。

因為此次病灶，不在房價或不動產炒作本身，而在貨幣短期過度超額供給引發的需求，加上運輸產生貨品供給不足之下，導致萬物齊漲或通膨高於預期的結果，必須等到有人將這些貨幣收回去，讓資金動能趨向實體經濟成長或變動，才能正常化。

包括2018年後中美貿易戰、2020年全球疫情紓困，讓台灣貨幣供給暴增。圖／翻攝自MacroMicro財經M平方

由於資金氾濫、熱錢狂潮，讓資金流向不動產，陳碧源認為政府要調控不動產，必須盤點手上的政策工具，尤其是資金面。在降低資金過度往房市投資的同時，也要避免政策工具彼此間的衝突性，以免同時出招，反而抵銷本來要防阻過多資金流向不動產市場的政策工具。

他舉例，政府對公教人員不限首購「築巢優利貸業務」，利率1.31%，貸款上限8成，且台銀已經準備5000億資金供應，這等於是鼓勵公教人員投資房市，且是超低利房貸業務，等於至少會有6250億元丟進房市，這樣有沒有和政府現行政策衝突？因為內政部、金管會、央行都在做避免因QE，導致過多資金流入不動產市場的事情，防守得相當辛苦。

另外，持有稅增加部分，反而會影響鄉下地方，並不能解決大都會區房價高漲的問題，原因在於持有人是可以租金轉嫁給房客的。 ◎延伸閱讀：

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