採訪╱連珠君、鄭詠翰
觀光商機、租金收益2大誘因，讓商業不動產出現積極需求。北市西門町店面屢刷新高價，每坪出現613.9萬元。商辦產品具2~4%穩健報酬，也很吸睛。你，也想當店東、商辦主嗎？《地產王》引你入門。
西門町受惠於觀光商機，中小型商旅搶進，店面交易跟著熱絡起來。（圖／范厚民攝）
旅台觀光人次成長近1倍，嘉惠熱門商圈身價水漲船高，近期店面不斷刷新成交價，商仲更接待不少計畫來台「掃街買店面」的外資。業者透露，3月前3周就有10多間總價億元店面成交，同期內實價登錄也出現台北市開封街店面每坪613.9萬元的最高價。
店面投資熱潮方興未艾，據《內政部不動產交易實價查詢服務網》資料，迄3月中旬，店面成交最高單價TOP3皆位於北市西區，萬華區因西門町西寧南路2筆店面交易，佔據店面最高單價冠軍。
永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴指出，因觀光前景看佳，中小型商旅搶進西門町、館前商圈，加上陸客商機持續擴大，雙子星大樓題材延續，近1年來此二區為核心的商圈租金漲幅近2成。
台灣房屋東門永康特許加盟店店長陳國欽指出，農曆春節後，店面買氣明顯熱絡許多，自2年多前，印尼紡織大王宋良浩狂掃數間總價合計數億元店面後，持續有內外資金對店面虎視眈眈。今年3月不到3周時間就有10多間總價上億元的店面成交，今年仍有很強的上漲力道。
跳脫北市一級商圈店面的高價水準，有意涉入店面投資的民眾，可將焦點鎖定雙北市潛力商圈。天時地利不動產顧問總經理張欣民及鄭朝鶴不約而同點名施工中的捷運站周邊。
近5年台旅客人次
張欣民看好，捷運新莊線末端站迴龍站將容納桃園、樹林的通勤人口，未來成長力道強勁，現在店面價格相對便宜。鄭朝鶴則指施工中的捷運松山線、信義線，未來還有得漲，如資金較不充裕，可往巷弄內尋覓，有機會找到總價3000~6000萬元的店面。
選購巷弄內的店面，鄭朝鶴提醒要注意路寬與土地使用分區；住宅區6米以上巷道才能登記一般零售業，8米以上才能登記小吃業，低於6米巷道寬度是不能作商業登記的。師大夜市商圈就是受限6米內巷道，導致商店無法營業；商業區則無此規定。
陳國欽認為，店面最重要的是地點，即使預算低，在西門町、東區、士林夜市、永康街等黃金店面區，還有機會買到3000萬元左右的店面。他主張即使坪數小，但市場火熱時，黃金店面不但領漲、漲幅也最大。
桃園住宅市場火熱，店面行情也如火添柴。住商不動產桃園中正加盟店店東賴彌韜表示，桃園市店面價格早在2009年第1季末就隨土地起漲；從大馬路到巷道內的店面已經漲過一輪，至今漲幅高達50~100%。又以中正藝文特區漲幅最驚人，不過，平均租金僅漲2成，有別以往可找報酬率4%的產品，如今降低報酬標準至2%，也不易購得。
台灣房屋竹北文化直營店店長陳熒竺表示，新竹市關埔重劃區的店面為新竹地區漲幅最大，近3年漲3~5成，如今進入緩步成長期，難有大漲，但抗跌性佳。
民眾若著眼長期收租，可找成熟商圈，如新竹市城隍廟、中央市場、新竹車站商圈或SOGO百貨商圈等，有機會找到投報3%以上的產品。潛力區看好竹北高鐵特區、生物科技園區、縣治3期重劃區。
鄭朝鶴提醒，投資店面易陷入單看報酬率的迷思，若店面已出租5年以上，其租金可能低於行情，民眾買下重訂租約，有機會創造較高報酬率，提高店面價值。如所接觸的店面為新租約，則要留意過高的租金可能是為了創造好賣相的短期租約。
淡水新市一路麥當勞至中山北路新市國小之間，為張欣民眼中店面潛力區。
【專家意見】觀察人流匯集方向
投資店面要把握「123原則」，1是找一線大馬路旁的1樓店面，除非像是台北市東區，店面才會往2樓發展。2指路寬20米內，人潮才能兩面移動，形成雙面集市；若像仁愛路擁70米大路寬，人潮就無法聚集。3是找三角窗店面，才能有雙面廣告的效果。
此外，留意商圈的陰陽面，也就是人流匯集的方向；有些商圈常只有單一街道充滿人潮(陽面)，其它動線莫名地人潮稀落(陰面)。民眾選購店面時，一定要親自走訪商圈，多多觀察人流動向，也要避開地下道口、高架橋旁的店面，因為地下道出口與高架橋會因車潮分流、人潮無法停留，自然無法形成消費活動。
張欣民 天時地利不動產顧問總經理
資料來源：好房News
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