2013/04/27
【經濟日報╱記者陳怡慈/台北報導】

台新銀行景平分行經理劉朝朋投入金融業服務已有16年,一開始便從事房貸業務,讓他與不動產結下不解之緣;身在金融圈,他曾投資過的商品種類很多,但最鍾愛不動產。

劉朝朋回憶,他進銀行沒多久,就被派任到消金部門負責房貸業務,每天就是不停的估價,讓他對區域行情有敏銳的直覺。一路走來,他陸續投資不動產,大多來自開發新業務及服務客戶所產生的機緣。

他當時觀察到,不少客戶常買房沒多久、就轉而售出,獲利常常超過年收入,因此他開始試著利用對區域行情的敏銳度投資新成屋,由25坪的標的慢慢提升為40坪,每年至少兩間,以增加不動產投資經驗值及獲利。

除了自住的房屋之外,劉朝朋手中所投資的物件絕對不會超過兩間,一定都是出售後再買新標的,他深知自己只是領薪水的上班族,財務槓桿不能玩太大,所以只要每坪有2萬至3萬元的獲利,就會出脫。

運氣好時,他曾經每坪賺進7萬元,就這樣積少成多,讓他快速地將500萬元房貸在四年內全數還清。

談及人生購屋歷程,劉朝朋的第一間房屋是位於新北市板橋四川路的實品屋,約20坪,當時總價約245萬元,交屋後即出租,每月以租金收入償還房貸,也達成了在25歲買房子的目標,直到捷運通車,他獲利了結、賺進100萬元。

第二間房屋為目前自住處,位於新莊,購入時剛好在2004年、SARS前後,經與建商議價後,買進價低於行情,41坪的房子加上一個坡道平面車位,總價才670萬元。當時他買此屋,除認為房市已落底、正醞釀向上,還看中此標的緊鄰學區,又位於八米靜巷,環境幽靜、生活機能佳,加上新莊副都心正在開發,區域發展具未來性,果然目前的房價已漲了一倍以上。

投資不動產除了要眼光獨到,更需妥善運用資金,建議現階段買房至少要準備三到四成以上的自備款。

自備款來源也可靈活籌措,以他自己來說,自住的新莊房屋房價已漲一倍,於是他請銀行重新鑑價,拉高貸款額度,並且辦理理財型房貸、有借才算利息。如此一來,當有好標的出現時,資金可以馬上到位,搶得投資先機。

劉朝朋認為,如果要投資,生活機能一定好,交通便利,戶數別太多,200戶以內尤佳,坪數約25坪至40坪,出脫容易、也較有機會獲利;若要自住,鄰近學區最好,方便未來小孩就學,環境安靜也是考量一大重點,畢竟家是人們要回去休息、達到身心靈平衡之處。

他建議首購族,買屋前一定要做足功課,先以兩到三房的產品為優先考量,不管自住與否,進可攻、退可守,房貸支出建議不要超過總收入的三分之一,利用其他資金進行投資,一方面可增加收入來源,也可讓資金靈活運用。



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