文/范世華

如果房市的交易價格不能完全透明,消費者究竟是用好價錢買到了爛房子?或是好房子卻賣了個爛價錢?是不得而知的!

現在有了「實價」的參考值,好房與好價、壞房與壞價的關係,隨時間與樣本的逐漸增加也會更加明確,消費者其實可以善加應用,以做為選購房屋決策的參考依據。但由於「實價登錄」呈現的往往是過去兩、三個月以前的房市成交金額,與現實動態的市場價格,仍然會有「時間差」;而在行政流程的取樣揭露,亦有筆數不足的「樣本差」,兩種資訊的差異,使得近期買方和賣方對於價格的認知差距擴大。除了市場上出現買賣雙方僵持與觀望的局面,消費者就現實的市場價格趨勢仍難以判斷,一般民眾亦不知「實價登錄」的資訊該如何比較或應用?

●    以「實價」做買賣決策的依據,要考量「時間差」與「樣本差」

「時間差」的部分較容易理解,因為若房價行情趨勢仍在上漲時,賣房子的想賣高,一般人想要買到一間好的房子,就按實價的標準來出價,賣方絕對不肯鬆手,最後成交的價格絕對會比實價高;反之,若當房地產的價格走勢往下跌,賣房子的人想用實價行情來賣你,你也肯定不會照這個參考價來買單,成交的價格絕對要比實價低。

但是「樣本差」會因價格異常而被剔除,由於並未揭露出來,一般消費者無從得知,只有實際買賣的當事人以及仲介服務業者,才會知悉詳情,於是市場因資訊不對稱而產生「樣本差」,而這種「樣本差」的主要成因,可別忽略掉「提升居家品質的改良價值」,也就是所謂裝潢(產品包裝)價值的部分,撇開黑心裝潢純粹謀利的個案,現在一般消費者在購買新屋之後,多要求符合居家實用性與講究實際,因此多半會加以變更設計或裝潢,以提高居住的品質,於是屬於成屋、中古屋的交易市場,有些在經過第一手屋主的用心之後,於轉手時的價格也會因此有所提升,這和以往民眾直接向建商購買房子時所認定「空屋」或「毛胚屋」的標準價格,已經有所不同,因此在二手屋的買賣成交申報實價上,與第一手的價格就不能按照正常的基準去做比較。

●    別忽略「實價」看不見的,才是真正的「精品屋」

若市場上有買方接受高於正常行情,購買質優的精品案件,申報的買賣價格可能是我們看不到的。但為何要提這些我們可能看不到的「精品價」?

因為絕大多數的人在購屋時,一定只想到以預算為第一優先考量,不去思考長遠的後果,在選購房屋時一心只求「便宜、大碗」,但可知道當未來自己也要換屋、轉手時,你原本買的便宜貨,一定也是任由預算不足的人來嫌、來挑的,價格非得退讓才賣得掉;反之,今天你買的是「精品」,價格比人高,但未來轉售時,是房子在挑新主人,行情必然也能高於水準之上!有了「實價登錄」的參考值,決策好壞的修正判斷依據也就清楚多了。

「精品屋」的特性是,假如行情繼續漲,其價格之漲幅會比一般的物件還要多;假如行情往下跌,其價格也較一般物件更抗跌,即便選擇脫手,也能較快、較容易。而擁有這樣條件的「精品屋」,就如同是挑到好「地段」一樣,才可說是「增值」與「保值」效益兼具的優質選擇。因此特別要提醒一般的首購族,在選購房屋時,不管未來的行情是漲、是跌,購屋的重要原則,一定也要考量未來換屋的因素,以及第一間房子計畫要住多久的問題,寧挑精品、不挑便宜!

原文網址: 如何應用「實價登錄」資訊挑對好屋? | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/sefar66/article/11312838667

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