好房News編輯中心/台北報導

今年下半年房市怎麼走?永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋分析,2014上半年國外經濟情勢都相當樂觀,歐盟實施負利率、可能持續擴大購債規模,美國經濟復甦強勁,日本經濟表現也有起色,整體而言,全球經濟穩步復甦,利率仍處於歷史低檔,貨幣持續寬鬆趨勢不變。

葉凌棋針對下半年房市,提出五點預估。(好房News記者陳韋帆/攝影)

葉凌棋,永慶代銷總經理,永慶集團記者會。(好房news記者 陳韋帆/攝影)

在國內經濟方面,根據官方經濟數據統計,葉凌棋分析,國內外銷訂單連三月大幅成長、製造業採購經理人指數連續三個月呈現擴張,失業率創六年新低,消費信心逐月回升,MIB與M2缺口仍大,市場資金動能仍強,整體利率水準仍維持低檔,景氣指數也回穩,連續三個月都呈現綠燈,陸客來台觀光成長更為驚人。

根據統計,今年1-4月陸客來台人數已經突破130萬大關,較去年同期成長34%。今年陸客自由行人數呈爆發性成長,相較2011年,2014成長高達16.8倍,今年自由行總人數將突破百萬。且自今年8月起,將開放第四波試點城市,未來陸客觀光商機將持續成長。整體而言,國內經濟成長率也逐季上修,顯示2014國內經濟前景相當樂觀。

在國內外經濟情勢都有一片看好的情況下,上半年唯獨房市表現差強人意,葉凌棋分析,上半年房市被市場學運、政治、社會及氣象等利空議題干擾,打亂了原本市場銷售節奏,導致329、520檔期旺季不旺,拖累了上半年房市表現。

加上,三月中旬太陽花學運影響,重大財經法案-兩岸服務貿易協議卡關,學運潮結束後,接著雙張會宣示打房「兩年房價跌三成」,銀行又緊接著進行房價跌三成壓力測試,到四月中旬,反核四遊行又開始,五月又進入梅雨季,連續三波梅雨到六月初,期間又夾雜著北捷隨機殺人事件及八德合宜宅弊案等社會事件,上半年房地產原本的銷售旺季329及520檔期全部被打亂。

葉凌棋表示,從2014年1-5月全台各都成交均價來看,在成交均價部份,今年1-5月七都中古住宅成交均價仍持續上揚,惟今年上半年房價漲幅已縮小,台北、新竹、高雄漲幅都在3%以內。奢侈稅以來,桃園及中南部價格漲幅大,桃園漲幅五成五最高,台中、台南、高雄漲幅都超過四成。顯示今年1-5月整體房價仍呈現高檔盤旋,不過漲幅有縮小趨勢。而奢侈稅以來,近三年房價,南部漲幅領先北部。

從交易量來觀察,葉凌棋分析,今年1-5月六都建物買賣移轉件數較去年同期均呈現衰退,六都合計衰退11%。六都中,台北、新北、台南較去年同期交易量縮減幅度最大,比重在一成三以上,桃園量縮9.6%,高雄量縮6.1%,台中量縮5.6%。奢侈稅以來,全台各都會區交易量均呈現衰退,雙北衰退幅度達三成以上最多。

對於下半年房市預估與看法,葉凌棋表示,房市表現預估有下列五點:

一、選前預估房價維持平盤高檔橫向整理之格局

上半年房市呈現價小揚量縮,交易量較去年同期萎縮,下半年仍維持超低利率,房價修正幅度有限,且市場以自住買盤為主,房市預估價持平或微漲。

二、下半年全台量能預估較去年同期衰退一成

今年1-5月六都建物買賣移轉件數較去年同期均呈現衰退。奢侈稅以來,房市多受政策調控,投資客退場,高總價產品回歸理性,量能持續修正。今年1-4月上半年全台買賣移轉較去年同期衰退4%,下半年房市交易量受到選舉影響,民眾進場觀望,預估會較去年同期衰退約10%左右。

三、政策調控及供給量高峰 ,價格彈性擴大,選前是較佳進場時機

受到容積獎勵新制影響,各大建商卯足全力搶照推案,再加上中古市場原本獲利了結潮,下半年市場供給可望再提升,屋主價格有機會軟化,選前是好的進場時機,換屋、置產客可趁機進場。消費者可趁下半年政府打房及市場供給量大之際,價格彈性擴大,看屋選擇性多,認真進場議價。預售市場價格將更加透明,實價登錄制度將更即時,更完備,民眾更可大膽進場議價。

四、中低總價、自住換屋產品成下半年房市主力

政策加速投機客退場,首購、換屋自住等剛性需求成市場交易主力,中低總價市場需求較旺。房市轉向買方市場,故區域產品的性價比為購屋主要考量,生活機能強,具保值抗跌區域仍夯。

五、陸客、陸資、台商回流 市中心捷運店面、商辦仍可期待

受內需市場增溫影響,黃金店面一店難求,導致店面交易量能呈現萎縮,但陸客自由行人數倍增、陸客商機持續擴大,重點陸客商圈如士林夜市、饒河街夜市、逢甲夜市、六合夜市、永康商圈、中山北晶華商圈等店面商圈範圍擴大的區域,市場需求仍強。雙北市市中心捷運辦公、店面,因陸客、陸資及台商回流商機仍在,後市仍可期待。下半年松山線通車,將成為市中心商用市場最大熱點。

葉凌棋提醒,選前政府仍積極調控,財政部仍持續查稅,房市投機不宜心存僥倖。整體而言,房價預估「平盤高檔盤整」趨勢不變,但提醒消費者應有風險意識,不宜採用過度擴張信用的購屋方式,對於投機買盤過重的區域、產品,購屋決策應該更加小心。屋主可配合市場趨勢及自身財務規劃,適度汰弱留強,趁買氣持穩之時,盡早獲利了結,以維持手邊現金水位,避免政策、市場變動造成資產減損,甚至無預期的虧損。

原文網址: 買房把握下半年! 5方向讓你買對"黃金屋" | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/19593768922.html

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