房市投機完蛋？　北市蛋黃年跌12%！－青春-房仲物語

好房網News記者李宗隆 / 台北報導

近期六都建物買賣移轉棟數出爐，去年(104年)全年交易量約21.9萬戶，創民國90年以來新低紀錄，交易動能趨緩，而房價也持續向下修正，根據內政部實價登錄資料統計，台北市中心104年第4季平均房價為66.9萬元，與104年第1季的76.1萬元相比，已有12.1%的跌幅，台北市郊區則由104年第1季的51.5萬元跌至104第4季的48.1萬元，修正6.6%，新北市跌幅則為7.7%，可看出台北市中心領跌趨勢確定，在自住客撐場下，民眾往價格親民實惠的區域、產品靠攏，且屋主開價愈平實，符合市場期待，愈容易成交。

六都建物買賣移轉棟數僅21.9萬戶，寫下民國90年以來新低紀錄(好房網News記者陳韋帆 / 攝影)

台北車站補習街老商圈街景。（好房網News記者陳韋帆／攝影）

根據永慶房產集團資料比對內部成交物件之開價與實價登錄價格發現，開價高於實價登錄行情2成以上的占比明顯減少，104年第3季仍有一成以上的占比，但104年第4季就已下滑至個位數，三大區塊均在3%、4%之間，減幅明顯。

北市市中心年跌幅達12.1%

根據內政部所揭露實價登錄資料統計，台北市中心104年第1季平均房價為76.1萬元，之後逐季下跌，至104第4季則是66.9萬元，與第1季相比，減少了9.2萬元，跌幅12.1%，而台北市郊區104年第1季平均房價為51.5萬元，至104年第4季降至48.1萬元，跌幅6.6%，至於新北市，則由104年第1季的37.5萬元逐季下滑至104第4季的34.6萬元，下跌7.7%。

從這三大區塊的平均房價來看，可以發現台北市中心是最精華區塊，但價格修正的幅度明顯大於其他兩個區塊，顯示在房市回歸基本面後，過去由投機炒作帶動所造成的超漲趨勢將終結，取而代之的是價格親民、實惠的產品與物件，才能吸引民眾青睞；而104年在政府限貸、查稅、加稅等積極調控措施後，投機客退出市場，房市以自住買盤撐場，買方市場確立，房價持續衝高的現象已不復見，比價效應發酵，房價向下修正勢在必行，已是不可逆的趨勢，有感降價或是開價貼近實價登錄成交行情，才能增加成交機會。

開價高於實價登錄 成交難

永慶比對內部成交資料與104年內政部所揭露之實價登錄行情，以物件周邊方圓400公尺內同質的實價登錄個案行情作比較，發現開價高於實價登錄行情2成以上的占比明顯減少，104年第3季仍有一成以上的占比，但104年第4季就已下滑至個位數，三大區塊均在3%、4%之間。

反觀屋主開價較實價登錄行情高二成內的成交物件占比有增加的趨勢，台北市中心區由104年第3季的84%上升至104年第4季的94%，台北市郊區則是由82%上調至92%，皆增加10個百分點，新北市則由104年第3季的86%增至94%，三大區塊都有一成左右的增幅，且104年第4季開價較實價登錄行情高二成內的比重都皆達90%以上，顯示屋主心態已逐漸軟化，不再過度堅持價格，開價愈來愈貼近實價登錄行情。

實價登錄上路超過三周年，民眾看屋、購屋已開始習慣參考實價登錄行情，這也成為主要的比價指標。