包租公律師蔡志雄　捷運宅投資心法大公開 @ 青春-房仲物語

文／雷伊霓　圖／蔡志雄提供

律師蔡志雄近年來經常出書、上節目、參與講座分享投資房產心得，談到當包租公的經驗，他謙稱一切都是從做中學。「民國90年我選在板橋買第一間房子，大家以為我眼光很精準，可以預測現在新板特區的發展，其實那時候對房產投資還不是很懂，選在板橋是因為台北市房價太貴，才選擇新北市。」

律師蔡志雄投資房產有道，出書分享包租公心得

1.律師蔡志雄投資房產有道，出書分享包租公心得。

蔡律師說當時純粹以房價高低考量來選擇購屋地點，民國90年剛好有象神和納莉兩次颱風，他趁著風災過後先到汐止看房，「汐止淹水後看起來不像災區像戰區，所以就不敢買了，那時候銀行只要看到門牌是汐止就不貸款給你。」後來他鎖定板橋，原本看中一間法拍屋，但開標時差了6萬元扼腕，改買下附近一間電梯大樓的房子，兩年後意外開啟包租公生涯。

蔡志雄的第一間房買在板橋，主要是價格考量

2.蔡志雄的第一間房買在板橋，主要是價格考量。

「我從民國92年開始做租房投資，原本只是要買車位，結果房仲介紹的套房剛好和我當初要買的法拍屋在同一棟，還滿有緣的，當時車位加套房總價285萬，價錢還負擔得起，便買下來出租。」之後蔡律師以每兩年買一間房的速度累積，目前有4間套房出租。

第一間出租房簡單方正，基本的傢俱都有

3.第一間出租房簡單方正，基本的傢俱都有。

「我當時買房投資設定4%的投報率，先不要管稅的部分，以房價回推租金，假設一間300萬元的房子，租金1萬元，估計25年可以回收，如果投報率在4%以內就要貼錢。」而蔡律師購屋的大方向，是沿著捷運板南線往西門町的方向買，原本希望沿著捷運線買進台北市，「可惜台北市房價不斷上漲，始終買不進去，板橋地區從一坪10幾萬元開始買到一坪32萬元，房價再漲就停手了。」

「民國90年左右還沒有專業的租房網，我到當時一個熱門網站去刊登租屋廣告，來了一個台大醫學院的學生，也是我第一個房客，權狀15坪、室內12坪，月租金算他9千元。」蔡律師把房子租給學生時還是空屋，租出去之後才去買傢俱，第一次當房東還沒有裝潢概念，直接到大賣場選購便宜的床、書桌和椅子。「我現在觀念進步了，出租前先把房子包裝得像民宿一樣漂亮，很有家的感覺，除了基本的裝潢，還有考量到佈置和燈光。」

蔡志雄將租房重新佈置後，營造溫馨感

4.蔡志雄將租房重新佈置後，營造溫馨感。

租房很注意燈光與擺設，讓房客有家的感覺

6.租房很注意燈光與擺設，讓房客有家的感覺。

蔡律師和房客關係良好，還成為臉書朋友，他分享其中一間在板橋新埔站附近的房子，權狀12坪、室內9坪，房客租了9年，租金維持在1萬2沒有漲過，「比起漲房租我更在乎房客的穩定性，況且當初這個房子以330萬元購入，租金1萬2也符合4%投報率，如果漲房租換來一個不好的房客更不划算。」蔡律師說這個房客的工作地點，從板橋換到台北市也沒有搬走，不只是因為房租合算，更重要的是地點便利，「從捷運站出口到租屋大廳步行才30秒，這讓我學到，房客在乎的不是房子是不是在台北市，而是從捷運站出口多久可以回到家。」

位於新埔捷運站附近的租屋，早上交屋下午就租出去

7.位於新埔捷運站附近的租屋，早上交屋下午就租出去。

當包租公近14年來，蔡律師找房客的方式也與時俱進，以前是一個一個打電話約看房，現在會事先聯絡好，預定一個時間把看房的人排在同一天，每15分鐘隔一組按順序看。「電話聊的時候就先了解房客的狀況和個性，一邊也在選擇了，我特地製作一份Excel表格，把喜歡的房客排在前面看房，通常前面3、5組看完就知道要租給誰了。」依照這樣有效率的租屋，3天內就完成。

蔡律師以自身的經驗，鼓勵年輕人投資不動產，依自己能力所及，先買一個小的房子投資，以自己的喜好去裝潢。「房客是很弱勢的，包括年齡、婚姻狀況、看房順序，都要看房東喜好決定，有些人只會討論房價高低，卻沒有把購屋當成人生計畫，重點是先存錢，觀察房價同時做存錢準備的人其實不多。」蔡律師認為雙北市下手機會比較難，可以選擇桃園藝文特區或是龜山一帶、台中、高雄，有人口成長和就業機會的地區就有不動產的機會。

蔡志雄投資心法：

1.靠捷運站的房子不容易跌價，最好距離五分鐘以內，例如站在捷運出口看得到房子約步行三分鐘，很好出租。

2.在租屋網刊登的照片一定要多且有真實感，才不會落差太大浪費彼此時間。

3.不要住得離房客太遠，以防有問題需要維修，與其漲租金不如保留好房客。

蔡志雄和妻子感情好，一同打理租屋佈置

5.蔡志雄和妻子感情好，一同打理租屋佈置。