青春-房仲物語

好房News記者馮牧群╱專訪

計算不動產的投資效益有一定公式，以年租金除以房屋總價可算出投資報酬率（不計管理、裝修成本），然而在房屋總價較難大幅減低的情況下，如何提高租金收益，甚至從室內設計、家具裝潢費用來壓低成本，獲得漂亮的投報表現，則是投資客必須知道的一門習題。

熟悉門道的投資客，懂得花最少購屋成本發揮最大效益。（好房資料中心）

53歲的吳小姐投資房地產已有30年經歷，曾任職房屋代銷的經歷，讓她置產眼光比一般人更精準，「我都沿著交通建設買在蛋白區，尤其最喜歡老舊房屋」。與眾不同的是，吳小姐的投資致勝方程式，除了跟著交通走，還有她的室內設計專業背景，及中年轉行投入的家具飾品產業。

省下裝潢設計成本　房產還因此增值

正是因為長期投資房產，吳小姐已有固定配合的木工、水電等工班，施工特別有效率及默契，「花80萬卻能創造200萬的視覺效果」。但她提醒，工人的工錢都是每日結算，所以要管控時間，不能讓工人拖時間增加成本，一般都會在一個月內完工。

為何獨鍾老屋，曾在國外取得室內設計相關證照的吳小姐說，老房子公設比低，實際使用坪數大，藉由室內設計手法，可放大視覺空間，不僅如此，吳小姐目前經營歐洲精品家具店，對家具、飾品的搭配也完全沒有問題，她說：「對銀行來說，附帶家具、裝潢讓賣相加分，貸款成數肯定比一般老房子高；對買方來說，家具、裝潢的預算等於包含在房貸中，購屋負擔因此減輕」。

吳小姐認為，「一卡皮箱即入住」是未來趨勢，尤其當今年輕人連存頭期款都非常辛苦，很難再留下一筆裝潢設計的預算，因此她手中包辦歐洲鄉村風裝潢、家具的物件，特別受年輕購屋客的喜愛。同時，這也是在實價登錄制度下，突破區域行情、創造獨特性的好辦法。

收租順便等增值　不怕奢侈稅

雖然奢侈稅前年上路，對於非投機目的的置產客並不影響，吳小姐的作法是，買下物件重新包裝後，很快找到房客出租，用房租繳房貸，同時等待物件增值，兩年後才轉手，如此不但免課奢侈稅還能獲利。

對於後市，她看跌淡水、林口、新莊、青埔的房價，但像是中永和、北市東區、天母等成熟商圈的中古屋仍值得投資，建議購屋客要多看房、勇於砍價，且千萬別加價，持之以恆將可找到理想物件。

原文網址: 投資密技╱控制設計裝修成本　提升投資報酬率 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/18360673766.html