好房News記者馮牧群╱專訪

計算不動產的投資效益有一定公式,以年租金除以房屋總價可算出投資報酬率(不計管理、裝修成本),然而在房屋總價較難大幅減低的情況下,如何提高租金收益,甚至從室內設計、家具裝潢費用來壓低成本,獲得漂亮的投報表現,則是投資客必須知道的一門習題。

熟悉門道的投資客,懂得花最少購屋成本發揮最大效益。(好房資料中心)

8.周心怡買下的新家建地面積近6000平方英尺(約168坪),可以規劃寬敞的客廳。

53歲的吳小姐投資房地產已有30年經歷,曾任職房屋代銷的經歷,讓她置產眼光比一般人更精準,「我都沿著交通建設買在蛋白區,尤其最喜歡老舊房屋」。與眾不同的是,吳小姐的投資致勝方程式,除了跟著交通走,還有她的室內設計專業背景,及中年轉行投入的家具飾品產業。

省下裝潢設計成本 房產還因此增值

正是因為長期投資房產,吳小姐已有固定配合的木工、水電等工班,施工特別有效率及默契,「花80萬卻能創造200萬的視覺效果」。但她提醒,工人的工錢都是每日結算,所以要管控時間,不能讓工人拖時間增加成本,一般都會在一個月內完工。

為何獨鍾老屋,曾在國外取得室內設計相關證照的吳小姐說,老房子公設比低,實際使用坪數大,藉由室內設計手法,可放大視覺空間,不僅如此,吳小姐目前經營歐洲精品家具店,對家具、飾品的搭配也完全沒有問題,她說:「對銀行來說,附帶家具、裝潢讓賣相加分,貸款成數肯定比一般老房子高;對買方來說,家具、裝潢的預算等於包含在房貸中,購屋負擔因此減輕」。

吳小姐認為,「一卡皮箱即入住」是未來趨勢,尤其當今年輕人連存頭期款都非常辛苦,很難再留下一筆裝潢設計的預算,因此她手中包辦歐洲鄉村風裝潢、家具的物件,特別受年輕購屋客的喜愛。同時,這也是在實價登錄制度下,突破區域行情、創造獨特性的好辦法。

收租順便等增值 不怕奢侈稅

雖然奢侈稅前年上路,對於非投機目的的置產客並不影響,吳小姐的作法是,買下物件重新包裝後,很快找到房客出租,用房租繳房貸,同時等待物件增值,兩年後才轉手,如此不但免課奢侈稅還能獲利。

對於後市,她看跌淡水、林口、新莊、青埔的房價,但像是中永和、北市東區、天母等成熟商圈的中古屋仍值得投資,建議購屋客要多看房、勇於砍價,且千萬別加價,持之以恆將可找到理想物件。

原文網址: 投資密技╱控制設計裝修成本 提升投資報酬率 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/18360673766.html

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