房市危機仍四伏　買屋賣屋注意5重點－青春-房仲物語

【好房網雜誌2018年3月號】

近幾年建商大量推出低總價小宅，總價考量再加上買舊不如買新消費趨勢，正面衝擊中古屋市場。2018年賣方須注意哪些風險？買方購屋又應如何挑選區域和產品呢？

撰文：林榮芳

萬物皆漲，唯獨薪水不漲！建商因應環境變化，近幾年大量推出一般受薪階級才買得起的低總價小宅，建商持續讓利下，新推案的總價已趨近同坪數的中古小宅，更低於中古中大坪數物件，總價考量再加上「買舊不如買新」的消費趨勢，正面衝擊中古屋市場。

房市危機仍四伏　買屋賣屋注意5重點

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，目前為自住買方市場，且大多為首購族，年輕人多半喜新厭舊，在購屋能力有限的情況下，低總價小宅產品成為第一首選，尤其在重劃區周邊，建商開出讓利第一槍後，雖然實際使用坪數不如中古屋，但新屋有管理、公設齊全，總價相對便宜，在買舊不如買新的觀念盛行下，的確會對周邊的中古屋屋主造成壓力。

房產專家范世華也認為，預售市場付款較有彈性，總預算有限、資金籌措較有壓力的情況下，預售屋能談到較好的貸款成數，小資族傾向選擇預售小宅，而小坪數的新屋選擇相較中古屋來得多，市場上的中古屋會受到一定程度的衝擊，除非在開價及議價上有誘因，否則想要動搖價格考量的小資買方，恐較為困難。

重點 1：小宅供給過量　

未來最缺適居三房儘管近年來小宅推案量大，但已有供給過剩的隱憂。一般家庭實際上需求量最大的應該是三房產品，以現在建商一窩蜂推小坪數套房、一至兩房的情況下，未來恐將缺乏居住空間較舒適的三房以上、中大坪數、較新的換屋產品。

張瀞勻表示，過去有些小宅是為投資客而設計，總價雖便宜，但坪數過小，並不適合自住，未來可能也會面臨轉手困難。小宅通常被視為入門產品，小家庭從築巢期邁向滿巢期後，就會有換大、換好、換進市區的換屋需求。而小宅未來是否易於轉手，關鍵在於管理品質及住戶水平。

小宅供給過量，專家近期不斷提出警示，未來恐最缺新的三房換屋產品，部分市場敏銳度高的建商近期也開始轉變營運策略，包括興富發建設集團、麗寶機構、華固建設、潤泰創新國際等，推案產品將從目前20至30坪小宅產品，醞釀調整放大至50至70坪，轉攻換屋市場。

重點 2：升息壓力步步進逼　賣家不等、買家不買

2018年房市最值得關注的議題之一，是利率變化所帶來的影響。台灣經濟研究院副研究員劉佩真分析，全球減稅及政府支出擴張的財政政策將躍上檯面，反觀主要經濟體國家，寬鬆貨幣政策有逐步退場之虞，包括美國縮表與2018年將再次連升三次利息的預期，歐洲央行購債規模也將逐步縮減，日本央行也意圖削減市場對於日本超寬鬆貨幣政策的預期，顯然過去一段時間低利率、資金充斥的局面將漸有轉向。

國內方面，目前已有外資銀行拋出台灣未來恐重啟升息的預測，主要是在美國持續升息下，為抵銷部分外部緊縮對資金流動和匯率造成的壓力，預期我國央行在2018年有機會重啟升息，並將有兩次升息的動作，不過基於內部環境的低通膨與偏低的經濟成長，兩次升息僅會有各半碼的幅度。

雖然今年土地現值及公告地價雙雙調降，但在利率升息預期心理的影響下，賣方可能預料房子越來越難賣，選擇早早降低獲利以低於市價行情出售；但買方也可能受升息影響，選擇不買或持續等待漂亮低價出現，形成「賣家不等、買家不買」的局面，實價登錄將出現越來越多打破行情的成交價，這些都是今年中古屋賣家須面對的威脅與挑戰。

重點 3：新屋餘屋供給量大　讓利策略持續下修房價

而今年另一項值得關注的是新成屋市場餘屋出清與新屋完工數，以雙北地區來看，今年台北市粗估屋齡五年內新屋餘屋加上2015年至2016年上半年完工新屋合計約1.2萬戶，新北市也有3.1萬戶，等於今年雙北市新屋供給就有約4萬戶，餘屋供給量大，房市賣壓不可輕忽。

大台北都會區以新北市境內重劃區分布最多，光是鄰近市中心重劃區就有板橋江翠北側重劃區、新店中央新村北側重劃區、土城暫緩發展區、新莊副都心與頭前重劃區等，若再加上郊區的淡海新市鎮、泰山新莊交界的塭仔圳重劃區、五股洲子洋重劃區等，未來預售及新屋供給仍有相當大的空間，房市賣壓不易快速消化。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，建商能否順利去化，端看其讓利出清與產品總價定位的策略。若讓利策略奏效，恐對周邊房市造成房價下修的壓力，屋主應未雨綢繆，避免過度期待新屋市場會帶動區域房價上漲的迷思。

另外，謝志傑也提醒，過去重劃區可能是創地區高價的指標，今後推案產品定位多以首購自住或換屋型產品為主力，銷售價格會以買得起的總價做訴求，當價格越接近周邊平均房價時，買方優先選擇買新屋的機會就更高。如果重劃區餘屋過多，降價出清的破盤價案例，會成為該區新成屋行情的比較參考，屋主不可不慎。建議有售屋需求的屋主，留意自身社區行情波動，也應積極審視周邊房市的行情變化，價格越接近市場行情越能及早出售，方能加速資金規畫與運用。

重點 4：低價進場潛力重劃區　C/P值更勝蛋黃區

今年全台都有重大建設持續興建，雖然現在有建設題材的地區可能也無法抵抗房市走弱的大趨勢，但若著眼於長期自住、置產的需求，買在擁有重大建設的區域，等待未來房市景氣好轉，還是有機會看見增值空間，至少在轉手上也較有優勢。

房產專家范世華認為，現在買房不一定要買在蛋黃區，而是挑選未來有發展空間、居住條件C/P值高的，才是最好的選擇。他以「林三淡」為例，林口這幾年在商場開幕、機捷通車帶動下，已有10萬人口進駐，商業活動興起帶來許多就業機會，人口紅利已經可以獨力支撐起當地的商業發展，而三峽目前人口也已來到11萬人，生活圈自成一格，皆已不再是鬼城。

今年底，淡海輕軌綠山線也即將完工通車，這幾年房市下滑，淡水有些房價甚至已跌破二字頭，重劃區裡的物件屋況好、環境佳，居住品質比舊市區好，相信輕軌通車後也會如林口，快速吸引人口進駐、帶動周邊商業發展。像這種尚未興起又帶有未來建設議題的郊區新市鎮，現在以低價進場，評估機能完備後所換得的居住環境，C/P值的爆發性將不容小覷。

重點5：選擇市場性物件　降低未來轉手風險

最後，不論是投資或自住，考量未來轉手問題，范世華建議，買方在購屋時最好挑選具市場性的物件，若區域內大部分房子都是電梯大樓，就買大樓，不要買公寓或透天；如果整區是以公寓物件為主，公寓就是該區具市場性的物件，跟著買公寓，未來要脫手較容易。

此外，他也提醒買方千萬別陷入價格的迷思。同一個區域一定有貴和便宜的物件，便宜的一定是有區域性的瑕疵，如旁邊有電塔、嫌惡設施，有些人為了便宜，買了條件較差的物件，要轉手時，也只能便宜賣人，且行情漲時賺得少，跌時虧更大；相對同區域較優質的物件，購買時價格可能高於行情，以後要轉手時也較能守住價錢，房價漲時可以賣更高，跌時也不會賠太多。