2019房市黑天鵝環繞　龍困淺灘現金為王 @ 青春-房仲物語

文／林左裕

回顧2018年的房市，其走勢不外乎之前筆者公開演講及文章的預測，以自住(剛性)需求為主，而投資客在買方市場趨勢下宜落袋為安，因為在量化寬鬆的貨幣政策結束後，房市已在三、四年前達強弩之末，房市投資者有如草食性動物，當掠食者在旁覬覦時先跑先贏，先降價求售者會是惜售者的替代品(林左裕，2018a及2017)。

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而去年的金融市場也呈現出「現金為王」(Cash is King)的局面，上一期經濟學人統計指出，美、歐、日及新興國家等多數國家的市場股市均呈現衰退的局面;而持有公債或定存的投資者，在不違約的情況下，反因微薄的收益而拔得頭籌(The Economist，2019，1，5)，此現象呈現出「通貨緊縮」(Deflation)的趨勢，值得投資者及政府持續觀察。

「通貨膨脹」(Inflation)最簡單的定義是「過多的錢追逐相對過少的商品」(林左裕，2018b)，此時商品(如衛生紙、米酒及不動產等實質商品)的價格會因過多的資金而水漲船高，在1989年台灣經濟高度成長時為因應台幣升值而增加貨幣供給、及2009年時受次貸風暴衝擊為救市而實施量化寬鬆政策，是最典型的印鈔導致房價大漲的例子。兩次的差異是前者因有經濟及所得成長支撐，在房市上漲後僅有小幅回檔及之後的盤整；而後者則在炒高房價後，經濟及所得並無明顯回升，反而讓真正有住房需求者無力負擔，投資者追價乏力，因此全台房價約在五年內長了一倍後，終於在2013年起露出疲態，逐漸回檔修正。

「通貨緊縮」則是「過少的錢追逐相對過多的商品」，此時商品價格下跌，消費者採觀望態度，在買方市場壓力下，賣方只得降價求售，再以減少投資因應，此時失業率將會上升，又衝擊後續的購買力，在消費者保有現金「惜購」的態勢下，可能引發惡性循環，因此通縮的問題比通膨更難解決。

根據最新主計總處所發布的消費者物價指數來看 (如圖1所示)，2019年將難擺脫通貨緊縮的陰霾，導致通縮的因素頗多，首先是次貸風暴後的量化寬鬆政策撐出了資產泡沫，使得勉力購屋者因高額房貸排擠了後續的消費能力;其次是「無大破即無大立」，相較於1930年代經濟大蕭條後的資產泡沫破滅後，低廉的投資成本吸引了大量的直接投資，也引導了後續的高速經濟成長;而2009年後的量化寬鬆政策卻是助長泡沫，使得經濟的緩滯延續至今; 第三是國內的年金改革也明顯地影響了公教族群的消費習慣，由圖1中可看出自去年八、九月後有明顯的跌幅; 最後是美中貿易戰顯著地影響雙邊的產出及股市，而美、中又是台灣的兩大出口國。因此國人的消費信心乃不言而喻地受到影響。

在這麼多的「黑天鵝」環繞之下，2019年的房市實有如「龍困淺灘」，好的標的也難賣到好價錢，除了市場參與者宜秉持「現金為王」、追求流動性的原則外，政府更應祭出擴大內需方案，在企業投資及民間消費低迷之際，也趁去年稅收豐盈及目前台商有意回流之機，由政府部門引領成長，重振各界對台灣經濟發展的信心。

消費者物價指數及變動率(基期: 民國現金105年=100)