青春-房仲物語

台灣實施實價登錄以後，房市成交價格透明公開，眾人都希望房價如同股價般，上網一查就清清楚楚，買賣雙方都不必擔心受騙上當。

然而，綜合先進國家的發展經驗來看，實價登錄必須累積足夠多的件數，成交價才具有參考價值。實價公開至今七個月，政府所累積的成交個案尚屬不足，大家要如何看懂數字背後的意義，避免對價格產生誤解、甚至錯誤判斷行情呢？

我整理出實價登錄中易有的三大落差，供眾人參考。

第一種是人為落差，房地產買賣偶見關係人交易，如二等親內交易、債權債務關係交易等，都會造成價格落差，讓民眾判斷錯誤。

雖然目前政府已經開始要求備註說明，但難免有特殊案例，民眾若以低價物件當作買賣價格依據、未考量買賣特殊因素造成的價格偏誤，可能會錯失購屋良機。

第二是條件落差，一棟大樓在銷售的時候，因為景觀、高低樓層、前後棟、座向、裝潢與日曬等客觀條件不同，每一層樓、甚至每個單位的價錢
都不盡相同，購屋者如果沒有親臨現場，看到物件的條件與狀況，實價登錄網站上所公布的實價，反而會造成對行情的誤判。

第三是時間落差，比方說，預售屋登錄的價格是兩年前推案的價格，現在公布的也是過去兩個月以前成交的價格，兩年前的房價與現在差一成、二成的不在少數，消費者如果不懂得辨別箇中差異，只在網站上看到低價就見獵心喜，可能只會帶來買房過程中的失望與干擾。

實價登錄上線七個月，據我們隨機抽樣1,170位民眾來做調查，有41.2%的受訪民眾表示，實價登錄政策實施後，「實價分析」是他們最想瞭解的選項。

對此，民眾要了解的是，實價登錄網上所呈現的房價，是過去成交的價格，它會隨著交通建設、人口遷入、企業投資等各種外在因素產生變化。

因此，消費者對每個實價背後所代表的意義，像是公共建設分析、區域商圈未來產業分析、民間投資分析、人口結構分析等，都應該進行解讀，才能清楚掌握房市未來的脈動，做出最有價值的理性決策。

台灣房地產已經進入實價登錄的時代，隨著房地產價格透明、漲跌行情更加清楚下，未來消費者房屋買賣交易將更安全、可靠，台灣的不動產也將更具金融工具的特性。

展望今年房市，我認為，在奢侈稅退場之前，全年房市量能可望增溫一成左右。雖然今年6月奢侈稅將屆滿兩年，市場恐有賣壓出現，不過因為這兩年的房價變化不大，加上市場低利率持續，若景氣持續回溫，房市賣壓不至於沉重，今年房市料將呈現「價穩量增」格局。

（本文作者是台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴）