青春-房仲物語

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨

近期國產署推出數筆精華區地上權待價而沽，雖然引起討論，但已不如幾年前地上權剛開始標售時熱烈，會有這種結果，除了地上權的時限、未來轉手性，甚或水漲船高的地租等因素外，不可諱言，行情越喊越高的是迫使業主不得不冷靜評估的主因。

在這十年房市多頭中，地上權已經不知道是第幾次一窩瘋。

當初為因應土地成本提高與投資需求，高單價的小套房、豪宅推案蔚然成風，有那麼幾年，台北市內居然找不到一個三房兩廳的新案。在那全盛時期，小套房免頭款，豪宅貸款成數超過百分百的亂象隨手可見。

爾後銀行針對15坪以下套房貸款設限，小套房成為票房毒藥，豪宅也因太過浮濫，位置差、條件不佳的豪宅，一一被打回原型，只剩豪宅虛名讓買家聊以自慰。江山代有才人出，當套房與豪宅退場後，隨之而起的就是兩房小宅成為新的焦點。

土地、住宅如此，商用不動產亦然。兩岸關係舒緩，陸客來台觀光等成為房市話題，北市東區店面一度喊價到上千萬，西門町、士林夜市店面也隨之受惠，二線商圈也跟著雞犬升天；辦公大樓在壽險大鱷出手下，不斷寫下天價。

觀光話題延燒到後來，買下整棟舊商辦改成旅館不夠看，更多業主想要買地自己蓋，甚至於國產署也將不少精華地上權限制使用，要求只能興建商場或觀光飯店。

在這一窩瘋的同時，好像從來沒有人想過，市場會不會有飽和的一天？

以旅館來說，當初不少出發點以陸客和商務客為目標族群，可是大陸新上路的旅遊法明文禁止「低價採購團」，直接衝擊台灣旅遊業，根據統計，10月大陸旅遊法實施至今，台灣觀光人數比往年減少三成，若觀光業想不出個辦法，直接衝擊旅館業者生計。

台北商辦也有類似狀況，ECFA和服貿協議為商用不動產市場帶來一波需求，但企業大舉投入商辦開發行列，2014年台北辦公室供給將暴增近6萬坪，以台灣目前經濟狀況，得去化多久，還在未定之天。

有個心酸的故事說，若台灣人在一塊荒地上開了間賺錢的加油站，隨後一定會有一群台灣人都開加油站，最後大家一起倒掉；若猶太人開了間加油站，第二個猶太人會開賣場，第三個猶太人開保養廠，最後荒地變成了一個新城鎮。

葡式蛋塔樓起樓塌歷歷在目，房地產的開發與經營如果也是人起我跟的蛋塔風潮，可能還沒等到大撈一票，就得先自求多福了。