青春-房仲物語

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民

台灣在民國80年代經歷過一次最慘烈的房市泡沫，大台北房價跌3成，桃竹中南跌了5成，建商倒的倒、逃的逃，賣不掉的房子用「滿坑滿谷」來形容也不為過，留下數千億金融壞帳，當然最後全民買單。

這些過程央行總裁彭淮南應該最清楚。當年扁政府上台後，他身負「救房解金融之危」重任。沒想到經過數波優惠房貸後，房價又頻創歷史新高，彭總裁卻成了打房急先鋒，其中角色變換，想必點滴在心頭。

但更重要的是，不能讓泡沫化歷史重演，央行2010年起選擇性信用管制以來，確實扮演防止房市泡沫化的關鍵角色。

只是，最近被財政部長搶走風采，繼「強弩之末」說，又提出房市黃色小鴨化的另類泡沫說，認為泡沫隨時可能破掉，並提出房市泡沫化十大觀測指標。但這些指標不是今年才超標，為什麼「房市小鴨」一直沒破呢？就像這波房市景氣期出乎大家意料之外，顯然這些指標失靈。

天下沒有只漲不跌的房市，只是這波修正不會一下子爆掉，不能只再看過時指標，需注意房市小泡泡破掉前的跡象。

其一是供給與建設利多落差過大；「看見一個影子生一個孩子」是房市多頭普遍現象，當這些傳說中的利多延宕或變卦，但建商推案卻踩不住煞車時，泡沫破掉的可能性就很高了！

其二是鬼城現象；一個地區蓋了一大堆房子，也許有人買，但無人居住，生活機能也不到位，不易出現二手買盤，未來只好等待斷頭。

其三是坪數需求斷層；這波房市有很多大坪數產品，若是真豪宅還沒問題，否則投資買盤退燒後，自住型買盤買不起，泡沫破掉可能性也非常高。

最後是業者南下牧馬，水土不服；在大台北土地取得困難、房價基期高下，建商紛紛南下獵地推案，但桃竹中南的特性是房價難漲易跌，業者很可能在此毀於一旦，不可不慎。