青春-房仲物語

文／賴淑惠

小資男女買房子投資，最怕就是不賺錢，但，要花多少錢買才賺錢？賺多少才算有賺頭？這兩個問題，可不簡單！我提供幾個簡單的算法，讓大家參考，就算數學再差，只要會按計算機，數字白癡也能賺到錢。

租金報酬率起碼2%起跳　房價過高沒賺頭

如果你跟我一樣，口袋錢少少，卻想買屋當包租婆，現在最常見的算法，就是從投報率來回推房價，通常我在買屋的時候，都會先問房仲，這間套房每月租金行情有多少，因為以現在的市況，租金合理的報酬率，大約是2~3%，如果按照這個投資報酬率來計算，如果物件的租金約2萬元，一年出租的收益，大約是24萬元，換算下來，房價須落在800萬到1200萬之間，換句話說，如果你買了超過1200萬的房子，投報率就會低於2%，這等同沒賺到什麼錢，這樣的投資，效益就屬相對偏低。

當然，這是一個概推的算法，畢竟800~1200萬，一來一往，就差了約400萬，價差當然不小，既然是投資物件，一定要把成本降到最低，付出的投資金額越低，同樣的租金，報酬率當然就越高，因此，有很多人會買所謂的老屋翻修後的套房，這類物件，通常看起來賣相不差，但屋齡偏高，而租屋暫住幾年的房客，通常不會太計較房租，會願意用高價租裝潢宅，不過，對包租小資來說，還要考慮未來脫手的問題，因此，我建議就算要買這類裝潢套房，屋齡最好在20年上下，投資個幾年要賣時，屋齡也不致於讓人完全無法接受！

投報率回推房價算法

月租金2萬X12個月/2~3%=800~1200萬

寬限期投資法　包租再精算報酬率

剛剛的投報率的算法，是市場上常見的方法，而我有一個自創的進階計算方法，就是「報酬率投資法」，這種算法，是先設定好投報率之後，再從自己的實際投資成本來細算，只要最後能夠滿足投資期待值，就蝦咪攏不驚！

舉例來說，我剛開始買房子的時候，因為手上資金不足，剛開始我只能用「寬限期投資法」，當時，我買了一間800萬的套房出租，因為地段不錯，小小坪數，可以月租2.5萬，但我每個月只付寬限期1.2萬的利息，把收到的租金扣掉利息，我每個月可以賺進1.3萬，這樣划算嗎？數字會說話，我每年可以賺到15.6萬租金收益，除以我已付的頭期款160萬，我的實際投報率高達9%，但別忘了，還有貸款的手續費與其他的衍生費用，像是每個月要繳的管理費，因此，我還得扣掉3%上下的雜支，如此一來，我起碼還可以賺到6%投報率，這樣的報酬率，高嗎？跟銀行活儲利率不到1%，定存也不到2%比起來，當然很不錯。

小套房投報率

租金收入2.5萬元X 12個月=15.6萬元/頭期款160萬=9.75% 

投報率9.75%-  雜支3%=6.75%

當然，這樣的投資，不可能長期持有，我在寬限期滿後，就把房子賣出，除了賺取了一買一賣的價差，也在這兩年寬限其中，賺到了租金報酬率。整體而言，賺錢這件事，還是白紙黑字算清楚，最有保障，從報酬率算出投資的房價範圍之後，再用實際投資的金額與賺進的收益，就能清楚的算出，這筆投資效益的高低，倘若報酬率不夠高，甚至還可能血本無歸，千萬不要一頭熱，貿然出手，事前一定要仔細評估，才不至於做白工！

原文網址: 小資投資怎出價？精算投報率再出手！ | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/maggie0207/article/85839670425