Steven / 編輯整理   2014/07/05景安商圈四大社區合圖.png

民國103 年很快地進入到盛暑的七月分了,這次所刊登的交易明細是今年度的5月15日以前所申報的物件。而關於中和景安商圈的四大電梯大樓社區之成交筆數,和上個月一樣有四筆新的交易紀錄;分別在「美麗景安」有兩筆、「摩登大國」「歐洲愛樂」兩社區各有一筆,而「比利時」社區則還是沒有新的成交紀錄。

景安站出口捷運中和線景安站

成交明細詳如以下四張圖表所示(紅字加粗的部份為新增加的交易紀錄):

美麗景安七月份.JPG

「美麗景安」所新揭露的交易物件,一間是在三月所成交的位在七樓12.91坪的小套房,其成交金額為720萬,平均單價為55.77萬/坪。另一間則是在四月份所成交的位在十二樓13.38坪小套房,而成交金額為714萬,平均單價為53.36萬/坪。兩間皆未標註有任何的特殊交易!

本月分與上個月所呈現的狀況已有所不同!上個月「美麗景安」今年所有的交易紀錄(共有三筆)可說是有如溜滑梯一般,成交單價一直在往下探底,二月份的成交單價居然降到50.21萬一坪。與去年最高成交單價相比居然,跌幅居然高達13.58% 十分驚人!但本月份已有明顯止跌回升的情形,雖說小坪數的房型其單價會比大坪數的房子,在成交單價上通常會比較高,但至少說明了從去年第三季以來的跌勢已經結束了!至於未來「美麗景安」的房價會從此開始上揚還是回跌,一切還很難說!

比起去年同期的平均單價49.8萬/坪,今年四月份平均單價為53.36萬/坪,則是有著7.1%左右的價格漲幅。

比利時七月份.JPG

「比利時」社區本次又無新的成交物件,今年至今尚無成交紀錄,而去年同期是一、二月份皆有一筆成交紀錄,成交單價皆落在30幾萬元間。目前社區內有幾件物件正在銷售中,相信應該很快就會有成交的情形出現!

摩登大國七月份.JPG

「摩登大國」本月份有新增一筆成交紀錄,它是位在八樓較低樓層之套房物件,成交金額535萬元,權狀12.82坪,平均單價41.73萬/坪,與上個月的成交單價52.68萬/坪,短短一個月的時間居然有著10.95萬/坪的價差!令人感到十分驚訝!

由此看來,上個月的成交紀錄反而成為了一件較特殊的交易(成交單價甚至比「美麗景安」還要高),本月份只是回歸正常。摩登大國」去年同期之成交單價為40.54萬/坪。而今年四月份為41.73萬/坪,比去年只成長了2.93%漲幅並不明顯

歐洲愛樂七月份.JPG

最後輪到「歐洲愛樂」社區在三月份又有一筆新的交易紀錄,它是位在八樓之三房物件,成交金額2,230萬元,權狀49.58坪。擁有一個坡/機車位,車位總坪數9.57坪,而每個車位算180萬/位,扣除車位後換算每坪單價為51.23萬/坪。

而去年三月份並沒有成交紀錄,倒是在四月份是有一筆,steven試著拿來比較一下,經查證了一下!成交單價經換算後為41.82萬/坪,居然有著22.5%的漲幅耶~

市場分析:

目前房市上瀰漫著一股詭異的氛圍,很多人解讀為房市反轉的跡象!原本今年就因為是選舉年,國內財經學者、專家原本就預估,今年房市在下半年度將會呈現價穩而量縮的局面。而Steven在實際的統計下,也確實發覺到,整體房市自去年的九、十月份就已經開始反轉,到目前為止是呈現緩步下跌的趨勢!。

財政部長陳盛和與台北市副市長張金鶚,於四月份提出要在兩年內將房價大幅下修三成!於四月下旬又提出要實施囤房稅立法院也初審通過調高非自住房屋稅率案,從百分之1.2至百分之2,調高到百分之1.5至百分之3.6,由各地方政府依當地情況來自行調整實施,由今年開始實施,在明年正式課徵!

而五月份又爆發了遠雄建設之合宜住宅賄絡弊案,其中不單只是桃園八德合宜住宅有問題,也牽扯到龜山A7合宜住宅也有類似之弊案! 而尚未爆發的案子還不知有多少?再次重創了房事的交易規則。

到了六月份,我國央行又針對新北市及桃園縣共新增八個行政區開始進行房貸授信管控,甚至對於尚未通過的房貸申請案,也要求全部退回重審,依照新的辦法嚴格審理。

這一切似乎要將整個過熱的房市,要給它迅速降溫!但是也確實反應出台灣的房價過高資金供給過於浮濫財富過度集中於少數特定人仕等現象!

在台灣有一個普遍的怪現象,那就是沒有房子、想買房子的人都認為房價太貴了!但只要有了房子之後,奇怪?想法立即有了180度的轉變,普遍認為現在的房價是合理的,並覺得未來的房價應該還要繼續增值!

另外!有句俗語道出了人性,那就是「砍頭的生意有人做!虧本的生意沒人幹!」,一語道破了為什麼房價會一直漲的原因!如果房價真的跌了,現在買了房子的人,他願意賣嗎?

所以呢~寫到這裡您覺得未來房價會跌嗎?假如未來的一年內房價真的跌了兩成,那麼之前剛買到房子的人不會跳腳?不會去跳樓嗎?政府在制定任何政策時,必須考慮到人民的需要、人民要的是什麼?而不是頭痛醫頭、腳痛醫腳!

steven覺得房市要下跌,其實不難!只是那是大家都不願意見到的,回顧之前房市下跌是在什麼時候?世界金融海嘯兩國論中共射飛彈SARS921大地震...那時候全台的房價不是瞬間跌了許多嗎!只是!大家願意看到嗎?

對嘛!所以全台平均房價只要漲幅物價指數(或者是通貨膨脹指數)成長的幅度大致相同的話,其實就不算漲太兇!應該算是在合理的範圍內。相反來說,如果房價平均漲幅如果低於物價指數的話,那就是代表房價是相對在貶值,如何拉近都市與鄉村的差距才是政府現在急需要克服的地方。

現在房市的根本問題在...

現在政府的打房政策,主要的目的是要讓房價降下來,但卻看不到任何政策是協助弱勢團體來解決難以購屋的問題。因為現在的房價(尤其是雙北市地區)實在是太高太高了,就算是房價降個一、兩成,還是太高了,對於一個月二、三萬收入的個人或四、 五萬的小家庭來說,這麼高的房價買房根本是件遙不可及的事情。

所以在此希望政府應該針對現在的年輕人或所謂的無殼蝸牛們,能夠規畫出真正有效能夠協助到弱勢族群購屋的方案。雖然之前政府有針對社會新鮮人族群,推出一系列所謂「青年安心成家」方案,的確是幫助到不少的民眾;但!這政策並非時時刻刻都有的,也並非人人都符合其資格,在數量上也有所限制,最重要的是要適時地提出申請然後就是漫漫的等待,期待能夠幸運的獲得資格。這樣的"福利"在steven看來,根本只能治標而不能治本。

Steven一直認為在北台灣為什麼房價會如此之高呢?老問題!主要是供需的問題,雙北市人口集中,無論是在就業市場或是提供各式生活機能的便利性上,皆是人們為什麼會選擇在雙北市居住的主要原因。所以在需求遠大於供給的時候,這裡的房價當然會節節攀升!

然而~這問題似乎很難於短期間內能夠獲得解決!為什麼?steven在此很不客氣的說!因為政府執政者的短視!steven隨便舉個例子好了,steven家住在新北市新店安坑地區,大家或許知道在安坑地區有規劃一條「安坑輕軌捷運線」,其實這條捷運線早在十幾年前就已經有在規劃,就在幾年前有一度提案,希望通過後就能夠正式進行細部規劃然後開始施工。

但是這項捷運工程,一度因審議委員會認為安坑地區人口不足,認為還沒有需要興建這一條捷運。就因為這樣讓這裡的居民平白多忍受了好幾年的塞車之苦!

各位!steven要說的是,交通建設是一切地方建設的基礎。每個地方唯有交通建設先做好了這個地方才會有人願意進駐,這個地方才會因此而繁榮!之前咱們馬總統不是說過捷運民生汐止線,因台鐵工程而一度考慮不建了!後來因為挨罵了,才趕緊改口說還是會建捷運民生汐止線。

這一切一切在在顯示咱們執政者的短視!在市中心可以說是寸土寸金!現在年輕人只能買到郊區的房子,然而!郊區交通不方便,誰願意去住呀?除安坑外,像淡水、林口、三峽...等相對房價較便宜的地方,哪個不是因為交通問題有待克服!在此希望各級政府的執政者眼光要放遠不止一點,不要只看任內的規畫,而是要放眼未來至少二、三十年,唯有事先的規劃,主動提供給民眾該有的生活機能、交通便利性!分散市區的重要性!唯有如此才能解決一大部份房價過高的問題,也順便解決了目前空屋一堆的現象。

另外!如何在兼顧安全性的情形下,提供給時下有正常工作之年青人一個低利,高成數的房貸,並且利用每人一生只能使用一次的稀有性,讓有購屋需求的民眾們,都能夠順利的買到滿意的房子又不會流於浮濫。如此才能真正能夠徹底解決房價過高的問題!

最後~還是老生常談!現在有購屋需求的朋友們,您如果有看到滿意的房子時,千萬要把握呀~現在依照實價登錄的價格作為參考來出價,應該是會買得到房子的!而明年選舉過後就得再加價才能買的到囉~以上僅供各為參考!

 

steven 任職於太平洋房屋 中和直營店

以上言論純屬於個人之行為與發言,並非所屬公司之立場

專營社區-冠德美麗景安-1.png

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