文/林奇芬

2014年10月6日巢運號召民眾上街抗議高房價,有1萬5千人怒躺仁愛路帝寶。回憶25年前1989年8月26日,無殼蝸牛組織也抗議房價過高,號召10萬人夜宿忠孝東路上。抗議的人說,25年過去了,房價問題不僅沒有解決,還越演越烈。當年忠孝東路房價一坪50萬元,而今同路段豪宅每坪單價可上看200萬元,這25年間房價竟漲了4倍之多。

抗議房市政策不公義使得房價飆漲,巢運4日夜宿帝寶(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

巢運為抗議高房價夜宿帝寶,越夜人潮越洶湧。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

抗議隔年,房價走14年寒冬

但如果認真研究台灣房地產市場的人都知道,1989年無殼蝸牛上街頭抗議隔年,台灣房市就進入了14年寒冬,直到2003年才觸底。但自此之後台灣房市漲了11年,不僅把前面下跌補回,還加倍上漲4倍,讓許多人大呼吃不消。 不過,如果從複利的角度來看,25年漲4倍,表示年報酬率6%,並不算是一個特別高的報酬率。而接下來,房市才正要面臨修正的挑戰。

房市漲跌,背後都有原因

房價上漲或下跌,都有背後的經濟環境。1989年房價大漲,背景是台灣經濟高成長、新台幣大幅升值、熱錢流入、房市供給量有限等條件造成。但當台幣大幅升值、重創出口產業後,台股與房地產都面臨重挫調整,而在房價高漲階段暴增的房屋供給量,共花了10年的時間才消化整理完。

2003年起的這一波房價上漲,同樣也有背景條件,包括低利率、低稅負(土增稅減半、贈與稅降為10%)、海外資金回流、房屋供需平衡(歷經十年修正)、另一波景氣擴張(2003年到2007年)...等。原先在2008年金融海嘯之際,房市已有修正壓力,不過,在全球央行撒錢救經濟的低利環境下,房地產又多走了一段好時光。但接下來,不利房市發展的利空要遠多於利多,房市下跌也只是時間問題了。

目前房市利空多於利多

我先前寫過一篇文章,「房價下跌四個條件已經出現三個」,包括,一,過去10年房屋供給大增,目前已經呈現供過於求現象。二,成交量萎縮,代表買方縮減,投機退場,無法推升價格,三,貸款成數與利率,目前銀行緊縮房貸,貸款成數縮減,明年起將有升息壓力,都不利於房市。四,景氣趨勢。目前台灣景氣燈號為綠燈,還未過熱,但等明年景氣走到黃紅燈、紅燈之際,就是景氣反轉點了。

除此以外,目前稅負政策更不利於房市,包括房地合一稅可能上路、各縣市房屋稅大幅調高...,都加重房地產持有人成本,讓屋主脫手意願增加,賣壓加重。

歷史再度重現?

回顧1989年,無殼蝸牛在房價高漲下,忍無可忍走上街頭,但隔年房價就開始崩盤,原因不是無殼蝸牛的抗議,而是景氣下滑與房市供需改變,來到多空臨界點。經過25年,今年巢運站上街頭,時點也無巧不成書,正好又在景氣與房市的關鍵轉折點上。歷史是否將再度重演?值得後續觀察。

不過,對無殼蝸年來說,房價下跌終於提供了獵屋好時機。趁未來幾年好好存錢,讓自己脫離無殼蝸牛狀態,可別等25年後,還要再次上街頭抗議。

原文網址: 巢運上街 房價大跌歷史會重演? | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/tiffany/article/13036681059

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