文/林奇芬
2016年全台房屋移轉棟數僅24.5萬棟,創下自2002年以來新低紀錄,比2006年最高峰45萬棟,足足少了45%。正當房市交易呈現窒息之際,卻出現了幾個大額交易案,另外,打入冷凍櫃許久的營建股,今年開春以來也搶搶滾。
是否房市冬天已經走過,有春燕飛來的蹤跡? 房市初見春燕飛來?(好房網News記者張聖奕攝影)
去年7月元大馬家以52億元買下信義區佩芳大樓全棟,以及今年1月翰星百貨以22億元買下西門町西寧商業大樓,都是罕見的大額投資案。另外,今年2月中資亨德利集團也花4.8億元,買下忠孝東路五段一二樓店面。商用不動產開始有較大交易案出現。
另外,豪宅市場也有幾筆大額成交,包括去年11月媚登峰莊雅清以13億元買下多戶松江一號院,長榮張國煒以5.9億元買下二戶敦南樞苑,可寧衛董事長楊慶祥以5.6億元買下高雄京城多戶住宅。豪宅市場也有些微買氣加溫。
雖然這些交易案對冰冷的房市帶來一些暖意,但還無法說是房市全面復甦,只能說是有些解凍跡象。
為何近期房市開始有大戶進場呢?主要有三大原因。
一,台北市調降豪宅房屋稅
去年12月台北市率先宣告,今年7月起將調降豪宅房屋稅,主要受惠對象是新豪宅、商辦、飯店等不動產,可降低房地產持有成本。近期有交易的案件,主要也屬於這類不動產。
二,遺贈稅調整前的提前準備
去年10月行政院提出遺產贈與稅、菸酒稅修正條文,將提高遺贈稅率,做為長照基金財源,今年並將進入立法院討論。此將推動高所得族群,提早做好財產移轉規劃。
三,價格吸引買盤進場。
近期幾樁交易案,都屬於合理價或略低於市價買進,顯示因為降價吸引買盤進場。
我先前文章提過,任何商品都必須有量才有價,若成交量可以回溫,房市才有回暖空間。目前只能說是交易量暖身開始,未來仍有多空不同情況需要觀察。
多方,主要是資金充沛,以及大陸肥咖條款,帶動部分台商資金回流。此外,原物料價格回升,也帶來通膨預期,此對房地產市場有利。不過,通膨也可能帶來利率升高,對房市貸款成本不利。
空方,最大變數還是全球經濟的不確定性。川普上台後貿易大戰、傾銷訴訟等,國際經濟爭端不斷。再加上美國經濟已經走了8年多頭,讓人擔心景氣反轉點快到了。不過,目前台灣景氣燈號處於綠燈,主計處預估今年成長率可高於去年,這對房市仍偏向有利,不過經濟預測能否成真,仍須步步為營,邊走邊看,主要還是觀察國際情勢變化。
除此之外,台灣房市供過於求仍是最大壓力,過去幾年預售案將陸續進入交屋潮,再加上還有新案推出,供給過剩仍是房市最大殺手。
雖然房市能不能回春,還有許多不確定性,不過,近期營建股股價卻領先表態。營建指數在2016年1月來到近5年低點200點附近,之後一整年都在240點上下盤整,並未再下跌。而今年春節前後,營建指數卻連續三周收紅,並突破去年高點,多檔營建股也站上年線走勢強勁。
由於有多檔營建股屬於高殖利率股,今年或有除權息行情可期,上半年股價應該不會太寂寞。而通常股價是領先指標,從營建股動向,能不能也望見房市的春意呢?值得多加觀察。
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