青春-房仲物語

文／Dolin66

雖然最近雙北房價出現有感的降幅，然而對於多數的受薪家庭來說，下修後的房價仍然有些高不可攀，很多人把目前的不合理房價，歸咎於「炒房」的投資客，這個答案不能說不對，但卻太高估了投資客的能耐。

台灣房地產價格飆漲，全都是投資客的錯？（好房網News記者陳韋帆／攝影）

假設我是位想要炒房的投資客，我的第一個問題絕對是房屋是不是個好操作價差的工具，而所謂的好操作，包括了貸款利率夠不夠低，容不容易取得，房屋價格資訊不要太過透明，以及民眾願不願意買單等多個面向，所以表面上我們看到的是投資客藉由多次轉手墊高房價，但整個市場模式之所以能夠運作，源源不絕的資金進入房地產市場，才是讓房價能夠水漲船高的真正原因。

所以銀行才是罪魁禍首？從銀行過度集中對房地產放款的角度來看，這樣抓戰犯的邏輯好像有那麼一點道理，不過，為什麼銀行願意以那麼低的利率對房地產放款？近年來政府刻意維持低利率環境來刺激經濟，避免GDP年增率過於難看，低利率的環境，除了讓銀行可以壓低放款利率外，資金寧可流向房地產、股票等資本市場尋求高於定存的報酬，也不願投入實體經濟來擴增產量、研發新技術。我們當然可以說銀行這樣做很短視近利，問題是當臺灣產業轉型並不順利，銀行收到的存款沒有地方去時，不投入房地產還有哪裡可以去？

順著這樣的邏輯走下去，為什麼當2010年全台空屋率幾近20%的前提下，依舊持續有大量的資金投入房地產市場，支撐價格持續走強至2015年開始才轉弱？說穿了就是臺灣社會對於房地產「保值性」的過度期待，致使人們願意將收入的50%以上當作房貸還款繳給銀行。對於銀行來說，儘管利率有些偏低，但只要房價持續高檔不墜，擁有房屋抵押權的銀行根本穩賺不賠，於是房地產市場就像個俄羅斯輪盤，誰成為接最後一棒的傻瓜，就註定承擔房產跌價後的一切風險，也就在這樣的輪迴中，台灣的經濟與社會，也就持續下向沉淪，貧富差距也越來越大，財富也持續向少數人集中。

再加上臺灣人口老化速度比失落20年以上的日本還快，全台30年以上屋齡的住宅已高達44.2％，50年以上也有6.6％，人老房屋也老的趨勢不太可能短期逆轉，在這樣的背景下，政府解決居住問題的方法卻是「興建社會住宅」，臺灣真正稀缺的資產是土地，政府卻在人要變少、房屋變老的當下，繼續把土地用在蓋新屋上，然後放任空屋率持續上升，部分都市區塊因為建物及公共設施老化，導致居住品質惡化，當人口逐漸遷出後，老舊的區塊有可能成為下一個「鬼城」，把興建合宜住宅的資金，挪來進行都市更新或整建維護老建物的外牆，是否才是更為有效率的政策方向？

臺灣房地產市場價格失調，絕對不是把投資客、銀行當代罪羔羊抓出來罵一罵就能解決，持續貫徹房地產市場資訊透明，讓市場利率回歸正常水準，結合人口趨勢對國土使用進行更縝密的規劃，以及積極推動老屋都更及鼓勵市場釋放空屋等政策，都遠比租金補貼和社會住宅更適合臺灣房地產市場。不過在追求GDP成長的大旗之下，盲目投入刺激經濟總量成長的政策，或許才是政府的最愛吧！

原文網址: 台灣房地產價格飆漲　全都是投資客的錯？ | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/Dolin66/article/147703155000