面對可能來臨之房地產泡沫的準備－青春-房仲物語

文／羅克軒

現在房價是正常還是不正常？房價下跌是好還是壞？市場上存在著兩種人，一種是想買房的人，另一種是已經有房的人。在想買房的人眼中，薪水沒漲，房價一直漲，自然是心慌，深怕買不起，因此希望房價下跌。

已經有房的人，不論自住、投資，當然是希望未來賣房時，房價能超過他的成本價，房價下跌自然不是他們樂見的。新聞上充斥著許多提醒房地產泡沫的消息，財政部部長張盛和、央行總裁彭淮南紛紛都在提醒泡沫，諸多數據也顯示房地產泡泡正在泡沫化中。

泡沫之後最壞的情況

房價泡沫下跌，最慘的狀況是什麼？可以參考以下，從圖表上，美國2006年的高點下滑到2011年，跌幅32.3％。

希臘從2008年高點，到現在已經下滑約32％。

任何資產都不會只漲不跌，都有正常的多空循環，若輕易相信台灣（或台北）的房地產只會漲而永遠不會跌，那著實就太天真而具備有當上最後一隻老鼠的資格了！

台灣房價若真的跌個3成，台灣的銀行是否真能挺的過，還真的是未知數。（雖然近期有相關的新聞，但連銀行的高管對於這樣的狀況，回答都有遲疑了）銀行受到重創的連鎖反應是很驚人的，2008年的金融海嘯已經是個血淋淋的前例，但人們健忘的速度快得更令人吃驚。

房價泡沫後的結果，經濟重創是可以預見的。房價即使下跌至人們可以開始負擔得起的價位，但是失業率會驟升，買得起房子的前提是－要保得住你的工作，才有穩定的收入可以支付。

所以縱使房價已經下跌，增加的失業族即使本來有買房意願的可能更買不起房。

另一方面，已經持有房屋者，最怕的就是房價下跌，如果買在低點又貸款成數少者可能還撐得過。但面對資產不斷縮水，借貸成數過高者就沒那麼幸運了，房價下跌超過一定幅度者，房屋甚至可能被法拍。

無論有房無房的人都做好準備了嗎？

無殼蝸牛族現在總是希望房價趕快下跌，但或許萬萬沒想到的是，即使房價在這樣的泡沫後真的下跌了，無殼蝸牛族們做好準備了嗎？　在這段期間有好好的開源節流存下未來房價真的下跌了可以買得起的一桶金嗎？還是雖然怕，卻什麼也沒有準備好，或是不做任何功課，只被建商房仲牽著走而最後還是忍不住跳下去買房而變成最後一隻老鼠呢？

有殼族有好好檢視自己貸款的成數是否過高嗎？還是先前太好賺太貪心投資了太多間房子呢？萬一房價反轉了，銀行要雨天收傘了現金準備的足夠嗎？還是只是單純地覺得自己不可能是最後一隻老鼠而什麼準備都沒做呢？

有殼無殼族都得好好地思考一番，想要避開泡沫，上述的準備做了些什麼？

政府「應該」扮演好什麼角色？　

奢侈稅、不動產實價登錄、預售屋的監控、對熱門成交地帶的監控等相關措施，政府在房產政策上有在努力，只是力道真的不大。

房地產業不是火車頭，但牽連甚廣，舉凡銀行的資金、建築相關行業到就業市場。姑且不論打房背後是否有利益，但打房如果打太兇，政府也怕打到整個背後牽扯到的市場。

現在，竟又傳出內政部有意將大陸人買房的543條款放寬（3年內不得轉售、有購屋者在台最長停留4個月、購屋貸款上限為5成），刪去4個月停留時間，並將不得轉售時間延長至5年。另外，內政部也明文規定，明年元旦開始，每年大陸自然人取得土地上限為13公頃、建物400戶；長期總量管制土地上限為1300公頃，建物2萬戶。

這等於是鼓勵大陸人買台灣的房子，某種程度與打房是背道而馳的，未來相關實際的成交案件量大會量小尚不知，但若大陸人的資金真的進來了，我們可以來看看大陸人所到之處的房價可能會如何變化，以新加坡為為例，過去新加坡對於外國人買房是友善的，在政策利多下，新加坡房市常見於海外投資者的清單中，也形成推升新加坡房價的原因之一。其中，中國買家在外國投資者中，一直占有重要地位。