青春-房仲物語

好房News記者吳慧禎／整理報導

央行總裁彭淮南一再示警雙北房價泡沫化，財政部長張盛和也說台北房市恐將如「黃色小鴨」爆破，其中判斷的指標包含房價所得比、短期漲幅、空屋率、房貸餘額等10大依據，即便如此，各界對於「台北房市泡沫化」的說法仍眾說紛紜，《好房》媒體調研中心執行長倪子仁就認為房價只會修正，台北市不動產拍賣協會祕書長蔡璟柏更認為房價頂多短期波動，不會大跌。

北市房價達高點，各界一再示警房價泡沫化危機。（好房資料中心）

「房市泡沫化」其實通常以幾項指標作為標準，包含房價大於平均所得3～6倍、房貸本息大於家庭收入3分之1、房貸餘額大於GDP40％、年投資報酬率大於5％、租金報酬率過低、房價漲幅大於GDP成長率、房價短期漲幅大於30％、投資性需求大於20％、空屋率大於10％、建案開工率大於銷售率，學術界常用以上共10大依據來評斷，例如營建署統計全台空屋率已超過10.6％，彭淮南日前也說北市房價所得比高達14.7倍，應「5倍」才合理。

即便許多學者認為北市房價多項達指標、不斷唱衰台灣房市，近幾年民眾仍難以感受到房價有下跌的跡象，蔡璟柏在《商業週刊》文章中直言，以行政資源的分布來分析，新竹以北的房價是「鐵板一塊」，很難鬆動或大跌，但仍會有短期波動！由於國內每三年一次小選舉、四年一次大選舉，政府為討好選民而不太會「大改」政策，代表房價也不會有太大變動，觀察「奢侈稅」政策便可略知一二。因此蔡璟柏主張房市每4年會有一次循環、不斷循環向上。

對老百姓而言「漲多必跌、跌深必反彈」是經常入耳的理論，但蔡璟柏認為房市走向已不能單看台灣的內需市場，應放大範圍觀察，他進一步分析，正趨向「開放」的台灣被許多外資視為進入中國市場的中繼站，再加上新住民政策的開放帶來住房需求，而早年移民海外的人其後代也要回台找工作，這些「海歸派」會支撐需求面，因此不認為房地產有泡沫化的理由。

原文網址: 房市4年循環一次　蔡璟柏：很難泡沫化！ | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/21089258365.html