青春-房仲物語

文／卓輝華

台北市平均新屋房價每坪80萬元，太貴了！然而有些業者經常以東京、北京、上海、香港、新加坡等城市與台北市相比，認為台北市房價還不算高，未來還有上漲空間！也有人說政府沒有拼經濟，導致全民的所得水準沒有提升，而非房價太高！於是房價與所得的關係，就像雞與雞蛋孰先生孰後生？爭論無休無止了！

台北市房價所得比要跌到幾倍才算合理？ (好房網NEWS黃彥翔攝影)

房價所得比是用來衡量家庭購屋能力的全球性指標，國內外專家多認為以5至7倍家庭年所得，能買到30坪的新屋，這樣才是合理的房價水準。全台灣的房價所得比從2002年的4.4倍，上升到2016年的8.5倍；台北市則從5.8倍漲到15倍。也就是說台北市每一家庭努力工作的平均年所得約160萬元，必須要15年不吃不喝，才能買到30坪、每坪80萬元的新屋！究竟台北市房價是不合理的高？還是家庭所得不合理的低？

台北市合理房價每坪應該是38萬元，這是假設以家庭年所得7倍的計算結果，但是這樣的房價幾乎在台北市已經絕跡了，也會倒退到2005年的房價水準！如果以房價所得比7倍認定每坪80萬是合理房價，則平均家庭年所得要343萬元，中短期之內，要提升到這樣的所得水準，根本不可能！所以現在陷入房市盤整期，房價與所得就要調整修正，兩者趨於均衡水準時，台北市家庭就不會覺得買房的負擔太重了！

在每一波段的房地產市場繁榮期，由於房價上揚的幅度與速度比家庭所得來得高，造成房價所得比大幅提升，例如，台北市在1974年、1980年、1989年、2014年都是房地產市場景氣繁榮的房價最高點，房價所得比陸續創下新高，分別是5.31倍、6.97倍、11.98倍、15.1倍。

在房價所得比創下高峰後，通常有三大因素會影響房市盤整，一是民眾感受購屋負擔加重的反彈，二是政府顧及居住正義的失控，三是經濟持續成長動能的失調。一直盤整到房地產市場低點時，房價所得比也會調整修正到低點，台北市歷次房價所得比的低點發生在1978年的4.66倍、1986年的4.1倍，2002年的5.75倍。

房價所得比要向下修正，必須具備兩個要件：一是房價向下調整，二是所得提高。過去的歷史經驗顯示，通常是兩者會在市場盤整期的幾年之間，逐漸同時調整。台北市45年來的平均房價所得比約是7.5倍，如以過去每一波段的高點與低點加權調整，下一波市場低點的房價所得比可能會落在9至10倍。因此，如僅以房價所得比的歷史軌跡觀察，目前15倍的房價所得比要向下調整約35%左右，才有可能會消除多數消費者認為現在過高房價的疑慮！

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