青春-房仲物語

文／林奇芬

房貸對大多數人來說，都是一個沉重的負擔，很多小家庭都希望提早把房貸繳清。因此，當有一筆額外收入、年終獎金、或平常存下的資金時，該不該先還部分房貸，降低負債呢？答案是，不用急。還不如把錢先拿去投資。

你應該先還房貸　還是先投資？(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

買房子是預先取得一筆資產，但卻同時需要跟銀行借款，產生了一筆負債，每個月要還本金也要付利息。從財務健康角度看，負債越低越好，因此許多人都希望提早還清房貸。但該不該加速還房貸，或是應該延後還房貸，其實可以從投資機會與成本的角度來分析。

四個角度評估，你該不該提早還房貸？

一，借貸利息高低

借房貸，除了每月還本金外還要付利息。但在所有貸款中，房貸是利率最低的貸款。例如，一般小額借款利率大約在2.5%到16%之間，利率差異很大。但目前五大銀行平均房貸利率僅1.638%，借貸成本低廉。即使未來有利率調升空間，但房貸利率永遠是各類貸款產品中利率最低的。

二，投資報酬率比一比

該先投資，還是先還房貸，這就要看機會成本了。如果把錢放在銀行定存，目前年收益率僅1%，但房貸利率是2%，就不划算了，應該先還房貸。但若把錢拿去做投資，例如投資台積電，股價從年初181元，漲到240元，漲幅32%。若有資金應該投資台積電而不是去還房貸，因為32%報酬率遠高於2%的借貸成本。

雖然投資市場有波動風險，但是，投資報酬率超過2%以上的標的還是很多的，除了績優股台積電之外，包括台股基金、美股基金、新興市場基金等，許多都可創造遠優於2%的年報酬率。因此，先投資多賺錢，比先還房貸減少負債，要更為有利。

三，你該借20年，還是30年房貸？

以貸款1000萬元為例，若借款20年，利率2%，每月本息平均攤還50,588元，20年累計總利息支出214萬元。若借款30年，利率2%，每月本息平均攤還36,962元，30年累計總利息支出330萬元。

初步評估，一定認為借20年較好，因為總利息是214萬元，若借30年總利息是330萬元，會增加支出116萬元。

但進一步評估，每月本息負擔二者相差13,626元(50,588-36,962)。如果選擇貸款30年，每個月本息支付額降低，可以多挪出13000元來進行投資。若以投資30年，年報酬率5%來計算，可以累積為1086萬元，遠遠超過多支出的利息116萬元。

因此，拉長貸款期，降低每月負擔，但將原先要還房貸的金額拿來投資，產生的效益反而更大。

以上三個角度評估，是否讓你更清楚，房貸雖然是一個沉重負擔，但其實不需要急著還房貸。以房地產這個資產來跟銀行借低利率資金，同時將部分資金投入報酬率更高的理財工具，反而有機會創造更大財富效果。

不過，仍要提醒一點。想這樣做的人，必須消費很理性，同時具備一些理財能力。如果增加房貸，降低每月還款額，但卻將資金拿去亂買亂花，增加了消費，就無法發揮累積財富的功能。此外，錢拿去投資，但卻沒有相關管理能力，反而造成虧損，則財富也可能越理越少。

建議若是拉長房貸期，每月還款金額降低，可以將資金採取定時定額投資美股基金、台股基金或亞洲區域型基金，長期分散投資，不需要太費心理財，可能是一個比較穩健的做法。

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