青春-房仲物語

文/胡偉良

台北市身為全國的首善之都，但是除了最後開發的信義區之外，其他行政區呈現的都是破舊、違章充斥的老舊屋群，不僅外觀醜陋、結構不安全、不耐火，如遇六級以上地震，這些不安全的老屋勢將難逃地震的肆虐而被夷為平地。事實上台北市早已被「認證」為全世界居住最不安全的都會城市。

北市屋齡老舊，都更是刻不容緩  (好房資料中心) 

改變這種現狀的方法很簡單，就是透過老屋改建和更新來改造這些危險而醜陋的老舊房屋。過去郝市長主政台北市時代曾經大張旗鼓的喊出了「一坪換一坪加一個車位」的都更口號，但是沒有成功 ，探討起來原因很多，包括：都更的行政審議程序冗長、實施者和住戶太過貪婪、1樓和頂樓違建的非法權利未獲補償…等等，但大家都輕忽了另一個影響改建成效的最大關鍵因素，就是：台北市住三住宅區（占了台北市的絕大部分的土地面積）的法定容積只有225％，因此縱然有了容積獎勵，改建後原屋主分回的室內面積一般只能達到原來的6~7成之間，對老屋的屋主而言，改建後得面對使用面積大幅縮水致不敷居住、巨額的房屋稅增加，再加上過去不用負擔的管理費，當然會因而躊躇不前。

而面對提高台北市住宅區基準容積到300％的呼籲，台北市政府回應指出，驟然提高法定容積率，不但會產生公平性疑慮，容積提高後的外部成本（如道路壅擠、公園綠地人均面積縮小等）也要由全市民負擔。此外，提高法容不僅未能有效加速都市更新，因民眾期待法容提高而期望分回的權益增加，會影響現階段都更意願與執行。這些話表面似乎有理，但事實上卻是完全站不住腳。

首先，關於「容積提高後的外部成本（如道路壅擠、公園綠地人均面積縮小」的說詞早就是「悖離實情」的老學究說法，因為當前所有的老舊建築物都是在未實施容積管制時期所興建，其容積率不僅遠遠超過當前的法定容積（225％），甚至超過300％的也不在少數，再加上頂樓加蓋、違法加建，其現有容積大多已在300％以上，所以將住三土地的法定容積提高到300％，是不會增加其使用強度的。

只能說柯P的市府團隊竟能對這些已存在的高容積現況（包括各式違建）完全視而不見？再從歷史資料來看，台北市成功的都市更新案例大多原本就是高容積的商業區土地， 225％容積率的住三老宅成功改建案例並不多見，屬於4、5層公寓的一般公寓住宅更是微乎其微。

以台北市政府最引以為傲的斯文里三期整宅為例，其法定容積率300％，加上改建給的容積獎勵50％，其總容積達到450％，比一般住三土地的容積率高出了一倍之多，縱然如此，為了推動斯文里三期公辦都更，北市府更耗費了20億元、動用大量人力、花了2年時間溝通，最後甚至採強制手段，才讓三期如期動工，光是執行這麼一個案子，就需要耗用這麼大的市府資源，可見其難度之一般。

而台北市政府想推動的其他公辦都更，也一直受限於容積率的框架（225％的法定容積），在走了多年之後依舊一事無成，而官員竟然完全沒有警覺之心，只逞匹夫之勇，繼續蠻幹。政府官員、學者空有理想，卻不食人間煙火，一意孤行的結果只會把寶貴的時間浪費掉，貽誤了改建的契機。殊不知，在現實社會裡，利益才是主導社會運轉的真實驅動力，社會無論怎麼發展，人的利己心都不會改變，利益才是推動人們真正行為的核心邏輯，因勢利導才是面對困難和解決問題的有效手段。要房價下跌回到合理水準更不是靠道德規勸所能企及。同樣的，光靠公辦都更來做推動老屋改建的主要方法，那更會是一個不切實際的幻想 ，只有公辦都更來改變台北更會是無法可及的天方夜譚。

此次台北市長三個候選人，只有丁丁提出來的都更政見，務實可行而且能對症下藥，為了日後都更的推動不再流於空談、嘴炮，我要鼓吹大家支持有正確認知，可以真正落實「都更老屋改建」的候選人，讓台北脫離老、破、舊，讓房價合理下跌，大家都能安家樂業。

原文網址: 為了都更老屋改建，我決定票投給他！ | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200212339