2014/03/28

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

房仲業表示,捷運中山國小站周邊小宅大致可分兩大類,一是位於住商混合大樓內,另一則是有較多公設,屋齡較新的純套房住宅大樓,兩者各有優劣。

住商混合大樓方面,目前交易較熱的,包括位於新生北路的首都大樓、長門金冠、林森北路的合意金大樓、錦州街的錦新大樓等,這些大樓樓上都有相當多的套房產品。

舊大樓 總價低 住戶混雜

這些舊大樓缺點是,有些大樓裡就有卡拉OK,酒店等特種行業,雖然有管理員,但門禁多不理想。另外,這些舊大樓單層戶數少說20幾戶,甚至有到60戶,早先套房屋主多是包租公,租客則很多是風塵女郎。現在雖然自住比例提高,但戶數太多,鄰居換來換去,同樓層環境品質也難掌握。

至於優點,就是總價低、坪數實在。這些大樓屋齡多已在20年以上,在新建築法實施之前興建,因此公設多在20~25%上下,一樣權狀10來坪的套房,這些舊大樓套房比新大樓室內往往就可多出一兩坪的使用空間。

這些大樓目前要價也多來到每坪4、50萬元,不過因大多只有10坪出頭,因此總價大多落在4、500萬元,有些隔局較差,採光不佳的,甚至不到400萬元。

新大樓 公設高 管理較佳

新的套房大樓方面,較靠近中山國小站的,有位於林森北路的歐夏蕾、I-MORE,以及在民權東路上的亞青米勒,其中歐夏蕾為挑高4米2的產品,I-MORE、亞青米勒也挑高3米6,三棟都有不錯管理以及休閒設施。

另外在雙城街、農安街一帶,也有多棟套房大樓,交易較熱絡的有基泰之星、金磚密碼、大漢雙城等,也多是挑高產品,其中大漢雙城挑高4米5。這一帶的套房都較新,都有較多的公設規劃,包括健身房、視聽室、游泳池等。

這些新大樓有管理佳、住戶品質好的優勢,但相對的,房價多不便宜,以歐夏蕾、亞青米勒來說,目前每坪單價就多要7、80萬元,套房總價落在700~1000萬元間,挑高4米5的大漢雙城屋主開價甚至一坪都要100萬以上。

另外這些新大樓因設置較多的休閒設施,公設比都很高,起碼都是35%起跳,甚至到45%,等於買10坪套房,室內僅有5坪半,相當狹窄。

 




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