文/林奇芬

提高非自用住宅的房屋稅、地價稅,可以發揮租稅正義,並同時具打房效果嗎?仔細算一下,除非稅率提高五到十倍以上,否則,投資客幾乎忘了它的存在。

房屋稅自用住宅認定從嚴,非自用稅率將提高為1.5~3.6% (好房資料中心)

打囤房(大刊頭)

台灣房地產持有成本低廉,包括房屋稅、地價稅都很低,因此也造成房地產炒家,可輕鬆持有房產獲利,卻不需要付出高成本的不合理現象。現在政府積極打房重點,放在房屋稅、地價稅稅率,但此真的有效嗎?若有效,真的不會影響普羅大眾嗎?

上個月財政部長張盛和和台北市副市長張金鶚,針對房地產相關稅負會商,雙方有共識的是,未來針對「自用」與「非自用住宅」的房屋稅,將採取差別稅率。政策面看來,對於擁有多戶房產的「大戶」持有成本增加,可實現富者多繳稅,或是打擊投資客的目的,但事實上,卻可能事與願違。

目前台灣的房地產持有稅有二種,一是每年5月課徵的房屋稅,一是每年11月課徵的地價稅。

房屋稅=房屋現值×稅率

地價稅=土地公告地價×稅率

一、自用住宅優惠稅率,僅一戶適用

以目前台北市房屋稅計算方式為例,自用住宅稅率1.2%,非住家非營業用稅率2%,營業用稅率3%。最近新聞中強調,未來夫妻僅能有一戶列為自用住宅,若持有二戶以上者,就要採取差別稅率,但我看到這則新聞覺得很奇怪。

我跟我先生名下各有一戶房屋,並未做營業或出租使用,先前買第二屋時,想要申請自用住宅稅率,就被擋下來了。因為,夫妻只能有一戶使用自用住宅優惠稅率,因此,第二戶採用差別稅率其實目前早已經在做了。

二、稅率影響幅度極小

即使房屋稅從1.2%變成2%或3%,影響有多少呢?舉例來看,台北市一戶20年以上的中古屋,市價達2000萬元以上,但房屋現值可能僅為40萬元,自用住宅房屋稅1.2%,每年繳4800元。若稅率調為2%,則房屋稅調高為8000元,稅率調為3%,每年房屋稅調為12000元。

這個稅率對一般上班族而言,可能會增加一些負擔,但對於高資產族或是投資客而言,房價上漲的價值,超過數十萬、數百萬元,遠遠超越稅負的增加,因此,房屋稅微幅的調整,對他們而言是「幾乎忘了它的存在」。

根據統計,全台灣有3戶房產以上的有66萬人,有10戶以上的有1萬人,因此,真正要課稅應該針對這群人,也就是夫妻名下擁有3戶以上房產者,第三戶房屋稅率若能大幅調高到10%或20%以上,如此對於包租公、包租婆、投資客,才會有較大的成本壓力,否則根本就是不痛不癢。

三、房屋現值調整影響更大

除了調整稅率之外,另一個影響房屋稅的關鍵是房屋現值,以前述市價2000萬元的房屋,房屋現值僅40萬元,若房屋現值調高至80萬元,則即使稅率維持1.2%,房屋稅每年就要多一倍。

但是若調高房屋現值,影響的就不僅是擁有二戶、三戶以上的大戶,而是所有民眾一體適用,每個人的負擔都大幅增加,因此政府幾乎不太敢動這個腦筋。而究竟是否調高房屋現值,則由地方政府來決定。

四、地價稅的情況與房屋稅差不多

目前地價稅的稅率,自用住宅為千分之2,一般住宅稅率從千分之10到千分之55,有六個不同級距。目前規定也是夫妻及未成年子女,名下僅能有一戶適用自用住宅稅率千分之2,第二戶稅率為千分之10。

若按前述2000萬元市價房屋,土地公告現值可能僅150萬元,自用住宅每年地價稅僅3000元,一般住宅地價稅15000元,負擔相當輕鬆。若真要對三戶以上房產持有者課稅,稅率要拉高到千分之50以上,才會產生某些抑制效果。

同樣的,更有效的是提高土地公告地價,不過,這也將影響到所有房屋持有者的負擔,目前雖有逐年調高現象,但幅度仍然不敢過大。

五、實價課稅衝擊大

目前政策朝未來實價課稅的方向規劃中,待實價登錄資訊更為完整後,是否可能朝房地稅制合一,採實價課稅的方向發展?若此真正落實,則房屋稅、地價稅整合為一,按實價來課稅,則所有民眾負擔將大幅增加。由於衝擊較大,實施的可能性較低。

即使未採取房地合一稅,若在買賣交易時採取實價課徵增值稅,由於賣方勢必將成本加入售價中,房價反而因為成本推動而墊高,不僅無法打房,對想購屋的民眾更為不利。

主導權在地方政府

整體而言,若要從房屋稅、地價稅的方向來抑制房市投機或投資者,應該讓單身一戶,夫妻二戶可適用自用住宅優惠稅率,否則按照目前的制度,其實是懲罰夫妻。若能對個人二戶以上、家庭三戶以上房產持有者,課以五倍至十倍以上的高稅率,影響層面較小,卻可讓房市投資客產生具體壓力,真正發揮效果。

由於房屋稅、地價稅,稅率與稅基的主導權都在地方政府,因此,地方政府態度攸關重大。若各縣市政府各自行動,無法全台整合勾稽,或稅率基礎不同,則效果有限,最終可能還是雷聲大雨點小。

原文網址: 囤房稅,打投機還是打到大眾? | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/tiffany/article/13036664763

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