文／張義權
以往一般人買房子的首要，是要想辦法選擇在房價谷底的時候來購屋，相對的，如果想要賣房子的話，則要想辦法選擇在房價高峰時來賣房子，因此，如何判斷房地產景氣的循環，也就變得非常重要。
所謂的「357」房市景氣循環，已成明日黃花。（好房網News記者陳韋帆／攝影）
不過，隨著國內房地產景氣，逐漸走入經濟學上的成熟期，房價的所謂「3年一個短循環，5年一個中循環，7年一個長循環」，已成明日黃花。在2016年以後的台灣房地產市場，房價不再齊漲齊跌，完全要看各個不同區域的個別產品，才能斷定房價的漲跌。
由於，房價不再齊漲齊跌，所以隨時都是購屋的時機，因此購屋的首要則變成如何做好財務規畫。根據國內的經濟成長及生活習慣來看，一般購屋者通常都無法儲存足夠的購屋款，所以絕大部份的人，都是靠銀行貸款來支付大部份的購屋款項，這種貸款的比例，在景氣好的時候，通常可以達到7、8成，至於在目前這種景氣低迷的時候，大概只能貸個5、6成就很了不起了。
買房子固然可以靠銀行貸款來支付大部份的款項，但是購屋者還得先湊一筆為數不小的自備款，以購買一戶總價壹仟萬的房屋為例，自備款最少得要3、4百萬以上，如果再加上契稅、印花稅、登記規費、代書費等相關稅費，以及搬家費、裝潢等必要開銷，這一筆自備款就算不要伍百萬，恐怕也要4百萬以上。
如果您已經湊足了自備款，您再向銀行申辦貸款的時候，最好核算一下，未來每個月所需繳納的利息與本金，是否在您的負擔範圍內。以一般財務規劃實務來看，一個家庭每個月花費在『住』方面的開銷，最好控制在家庭收入的30%以下。換句話說，如果夫妻兩人每月收入的總額為6萬元，則您每個月所能負擔的住宅貸款償還金額，最好控制在2萬元以下，以免屆時為了支付房屋貸款還款需求，而使您的其他生活費用受到擠壓。
就以上述貸款7百萬為例，如果購屋者的貸款利率為年息2.5﹪的話，以20年連本帶利攤還為期限，每個月就必須繳納高達37,093元的本利，對購屋者來說，每個月的房貸負擔，似乎有點沉重，勢必使其他生活開銷遭到房貸的排擠，而降低生活品質，所以購屋者在購屋之前，一定要做好財務規畫。尤其是對於許多不確定的因素，例如：利率的變動、因一例一休導致加班費的減少，如果是退休族的話，會不會因為年金改革，而使每月所能領許的退休金減少的話，都是應該列入考慮的因素之一，以免落得繳不起房貸，房子被法拍的窘境。
原文網址: 「357」不重要…財務規劃才是購屋關鍵 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/appraisa/article/569509153224
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