文/張義權
以往一般人買房子的首要,是要想辦法選擇在房價谷底的時候來購屋,相對的,如果想要賣房子的話,則要想辦法選擇在房價高峰時來賣房子,因此,如何判斷房地產景氣的循環,也就變得非常重要。
所謂的「357」房市景氣循環,已成明日黃花。(好房網News記者陳韋帆/攝影)
不過,隨著國內房地產景氣,逐漸走入經濟學上的成熟期,房價的所謂「3年一個短循環,5年一個中循環,7年一個長循環」,已成明日黃花。在2016年以後的台灣房地產市場,房價不再齊漲齊跌,完全要看各個不同區域的個別產品,才能斷定房價的漲跌。
由於,房價不再齊漲齊跌,所以隨時都是購屋的時機,因此購屋的首要則變成如何做好財務規畫。根據國內的經濟成長及生活習慣來看,一般購屋者通常都無法儲存足夠的購屋款,所以絕大部份的人,都是靠銀行貸款來支付大部份的購屋款項,這種貸款的比例,在景氣好的時候,通常可以達到7、8成,至於在目前這種景氣低迷的時候,大概只能貸個5、6成就很了不起了。
買房子固然可以靠銀行貸款來支付大部份的款項,但是購屋者還得先湊一筆為數不小的自備款,以購買一戶總價壹仟萬的房屋為例,自備款最少得要3、4百萬以上,如果再加上契稅、印花稅、登記規費、代書費等相關稅費,以及搬家費、裝潢等必要開銷,這一筆自備款就算不要伍百萬,恐怕也要4百萬以上。
如果您已經湊足了自備款,您再向銀行申辦貸款的時候,最好核算一下,未來每個月所需繳納的利息與本金,是否在您的負擔範圍內。以一般財務規劃實務來看,一個家庭每個月花費在『住』方面的開銷,最好控制在家庭收入的30%以下。換句話說,如果夫妻兩人每月收入的總額為6萬元,則您每個月所能負擔的住宅貸款償還金額,最好控制在2萬元以下,以免屆時為了支付房屋貸款還款需求,而使您的其他生活費用受到擠壓。
就以上述貸款7百萬為例,如果購屋者的貸款利率為年息2.5﹪的話,以20年連本帶利攤還為期限,每個月就必須繳納高達37,093元的本利,對購屋者來說,每個月的房貸負擔,似乎有點沉重,勢必使其他生活開銷遭到房貸的排擠,而降低生活品質,所以購屋者在購屋之前,一定要做好財務規畫。尤其是對於許多不確定的因素,例如:利率的變動、因一例一休導致加班費的減少,如果是退休族的話,會不會因為年金改革,而使每月所能領許的退休金減少的話,都是應該列入考慮的因素之一,以免落得繳不起房貸,房子被法拍的窘境。
原文網址: 「357」不重要…財務規劃才是購屋關鍵 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/appraisa/article/569509153224
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