青春-房仲物語

包含商場、辦公大樓、三鐵共構的南港車站BOT案正施工中，預計2015年完工。 記者游智文/攝影

多項重大建設、開發案接連「動起來」，北市南港區近來又在房市掀話題，並吸引不少消費者躍躍欲「購」。但，這個地區現在適合進場嗎?
如果要進場，又該怎麼買?

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，南港被喻為第二個信義計劃區，擁有大台北地區最多的公共建設、大型開發案，房市基本面堪稱天下第一，但問題是這幾年房價實在飆太快。

以中古屋來說，根據房仲資料，2008年南港平均房價每坪僅30萬元，但依實價網最新資料，南港目前每坪均價已達52.7萬元，短短幾年漲幅高達7成5。再以推案來看，根據住展統計，南港預售房價近4年漲幅也逾5成，來到每坪74萬元。

全國不動產企研室指出，南港房市題材過度發酵，讓當地房市在政府祭出奢侈稅打房後，幾乎是一夕跌落谷底，本來南港每月交易量至少2、300戶，但去年單月都只有100來戶，一度甚至掉到單月只有76戶交易量的歷史新低。

這種情況一直到今年開春後才有轉變，在當地房價漲勢趨緩已一兩年，加上台鐵調車場、台電修護處、台肥C3土地以及北部流行音樂中心等重大建設陸續啟動下，市場交易動能出現回升，今年上半年交易量達936件，較去年增加約23%。 

京石隱 ●地點：經貿二路157巷 ●坪數：42~103 ●目前行情93萬元 攝影/游智文

徐佳馨認為，相較於前一兩年，目前到南港買房，買在最高點的風險已下降不少，而重大建設支撐下，預料未來幾年，當地房價應會轉為緩步持續上揚。

天時地利不動產總經理張欣民則認為，南港房價短時間內仍會持續盤整，不適合單純投資，但根據建照、使照資料，南港從今年下半年起將進入新一波完工交屋潮，預料會有不少投資客在交屋之前釋出，自住者可多多注意撿便宜機會。

永慶房屋南港站前店長徐健倫、有巢氏房屋台北南港經貿加盟店東李財根表示，南港大致可分5個房市區，其中後山埤站到昆陽站沿線，目前大樓房價大都已到1坪8、90萬元，新大樓要價更達上百萬元，一般民眾也很難跨越門檻。

業者建議，對南港有興趣的民眾，可優先考慮中視對面的重陽重劃區、南港車站商圈、南港經貿園區以及研究院路二段、舊庄商圈一帶。

舊庄距離捷運較遠，但房價便宜不少。 記者游智文/攝影

重陽重劃區─換屋族可考慮

希望有較優質居住環境，或是打算兩代、三代同住的換屋族，可先到中視對面的重陽重劃區看看。此一重劃區位於重陽路、向陽路以及環東大道之間，發展大約已10年，區內除巷道整齊外，四周也有很多綠地公園，而且很安靜。

當地約有近一半的大樓由華固興建，其中規模較大或目前釋出量較多的社區是「溫歌華」、「奧之松」、「富仕館」等，另外世豐建設投資興建的「芬第LIVE」，目前也有較多物件出售。根據已揭露的實價資料，此區大樓行情多在50~65 萬之間，比後山埤一帶要便宜不少。

業者提醒，此區雖已發展很長一段時間，但商圈一直沒成形，採買並不是很方便，不過也因為這樣，這裡才擁有安靜的生活空間；唯一要特別注意的是面環東大道的住宅，部份有噪音之虞，購屋前要特別留意。  

御鼎 ●地點：惠民街71號 ●坪數：58~82 ●目前行情79萬元 攝影/游智文

南港經貿園區─長線投資為佳

南港經貿園區是南港另一重劃區，區內主要道路包括經貿一路、二路、三重路、園區街、重陽路等，這個地區是南港房價近年飆最快的地區，2010年底華固、台肥在當地推出的「天匯」、「無雙」即均喊出最高一坪100萬元的區域天價，不過實價揭露顯示，天匯當時成交價每坪約落在60~85萬元之間，不過這是3年前的行情，目前應略高一些。

一般認為，這個地區較適合不急著在短時間獲利的長線投資人，主要是就業人口持續在增加，潛在買方相當多，但目前區域生活機能還不好，僅有捷運，其他都缺，且當地房價已來到相對高點，需等一段時間房價才可能較明顯上揚。

在當地投資，業者建議可先考慮兩房產品，主要是總價在2000萬元上下，未來想轉手比較容易，而且現在很明顯的，這類產品需求也比較大。

南港車站─適合上班通勤族

如果是上班通勤族，建議可鎖定南港車站周邊購屋。南港車站為捷運、台鐵、高鐵共構，買在此地，不僅上下班輕鬆，未來要出差、出國也很方便。當地其他生活機能也應有儘有，包括家樂福、郵局、各類各式店面等，現正BOT興建中的南港車站未來將比照松山車站開設CITYLINK商場。

南港車站周邊主要道路包括南港路、興中、興華、東明、興南路等，平面商圈就由這4條路構成；實價網上當地目前房價大約5、60萬元一坪，有一些舊華廈一坪不到40萬元。

當地的公寓倒是蠻搶手的，一坪多賣到4、50萬元，房仲業表示，主要是當地很多建商看好三鐵共構搜購公寓，進行都更整合，當地公寓價格主要看土地持分和使用分區，持分愈高價格愈貴，容積560%的商三公寓，價格也高人一等。

舊庄商圈─首購族可省房價

如果預算很有限，建議可到研究院路二段、舊庄一帶買房子。實價網上，過了胡適國小、胡適公園，公寓一坪30萬元出頭，華廈產品也在一坪40萬元以內，比前述幾個地區大約可省1/3的房價。

這裡的缺點就是距離捷運站比較遠，坐公車大約要5、6站，騎機車得5~10分鐘，另外街道也較為老舊。 

南港區各項房市題材進度一覽

●南港調車場都更案

位於市民大道、南港路三段之間，基地面積約1.64萬坪，已於上(6)月公開閱覽，8月下旬招商。擬採複合式商業開發，包括購物中心、住宅、事務所、飯店及酒店式公寓。

●北部流行音樂中心

位於南港向陽路與忠孝東路交叉口東北側，基地面積約2.71萬坪，分成南、北兩區，分別興建主廳館、名人堂及音樂產業區三棟建築物，另有音樂中庭廣場、主題公園等大面積綠地，作為居民運動休閒，假日活動舉辦。上(6)月動工，預計3年後完工啟用。

●南港車站BOT

現由潤泰創新興建中，將打造一棟30層高樓和兩棟裙樓，作為商場、旅館及辦公大樓，商場包含影城，預計2015年完工啟用，車站現為台鐵、捷運共構，高鐵則預計2015年通車。

●南港展覽館2館

已於去年7月動工興建，預計2016年正式營運，興建的展覽館2館為地下3層，地上9層，規劃3個樓層的展廳共2362個標準攤位，以及可容納2400人會議中心、中小型會議室等設施。

●台電電力修護處都更

位於向陽路、南港路、市民大道之間，南港高中對面，面積約1.16萬坪，規劃作為辦公服務、商務旅館、展覽、休閒娛樂、購物中心及住宅等商業複合型功能使用，本月啟動先期規劃招商。

●南港中信總部

位於經貿園區內，98年動土開工，預計於2015年啟用。中信總部大樓包含金控總部、寒舍艾美酒店、百貨商場、美食街及商辦。