文／張義權
由於國內在民國100年以前房地產的景氣經歷了長達十年的多頭市場，因此房地產也就脫離了實用性，而成為投資理財的重要工具之一，再加上國內的房地產投資長期欠缺足夠的專業，使得國人對房地產的觀念也產生了很多的誤解，其中建物的法定用途就是一個明顯的例子。
買房前，一定先釐清法定用途與現況（好房網News記者 陳韋帆／攝影）
一般人在買房之前，大概都會查明土地的使用分區，看看究竟是住宅區、商業區、工業區、農業區…等等各種使用分區，但是就比較少消費者會去查明建物的法定用途究竟為何。其實在蓋房子以前，建築師必須先申請建造執照繪製建物圖說，在圖說中就必須明確標明每個房間的法定用途；例如：臥房、客廳、浴廁、廚房、儲藏室或店舖、停車場等等。
針對不同的法定用途，就有不同的建築規範，包括消防、逃生、採光、通風、載重等等。 買房子其實是不簡單的，消費者在購屋前也就必須要做好功課，但是也有許多不用心的消費者甚至業者，卻懶得做功課，不但不去研究房地產相關法令知識，甚至連看房子都漫不經心，不論外在環境或房屋結構都是以瀏覽的心態，匆匆一瞥也就拍板定案，等事情發生之後再來後悔莫及。
其實購屋之前的勘察現場，本來就疏忽不得，尤其是所要買的房子到底是作何用途？由誰在用？使用者是不是就是所有權人？如果不是，它的法源又是如何？
基本上使用房屋的法源當中，不外乎租用、借用、佔用等三種情況。而最常見的租用，又可以分成定期與不定期租賃兩種，根據我國民法規定，租期超過1年以上的房屋租賃，必須簽訂書面租賃契約，所以坊間大部分的房屋租賃，都是到超商買一份印好的房屋租賃契約書，雙方填妥之後就算定案。
將房屋出租的房東如果將房屋出售給房客以外的人，根據我國民法的規定，舊房東與房客所簽訂的租賃契約，對新房東仍然有效。換句話說，消費者如果買到一棟還在租賃期間的房子，那就必須要承受舊房東與房客之間所有的權利義務關係，例如舊房東如果與房客簽了一份法定最長租期20年的租賃契約，而在1年後賣給了新房東，那新房東就必須要等19年後租期屆滿了才可以收回房屋。買到這種長租期的房子，如果租金合理那還算好，萬一租金出奇的偏低那對買方來說，簡直是賠了夫人又折兵。
國人在買房子之後有改隔間的習慣，而且通常是找所謂「包工」而不是找合格的營造廠來施工，而這種所謂的包工通常不具備建築法規、設計、力學、結構……等各種專業知識，而只會依照屋主的需求把牆打掉，不管是否承重牆、剪力牆甚至載重柱等都照打不誤，這對房子的安全性其實有致命性的破壞。
而且當初蓋房子的時候，根據房子的不同法定用途，它的結構、載重、消防、逃生、採光、通風……等等要求都是不同的，而現在所有權人任意改變隔局及用途，對房屋的安全造成重大的危害，不但留下安全隱憂，而且甚至會造成重大的公安疑慮，這是萬萬不可的，所以消費者在購屋之前要筅查明房屋的法定用途，看看跟自己心目中的用途是否符合，如果不合，依法可否修改，否則就不要輕易的買下來，以免後悔莫及。
（本文作者為台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授）
原文網址: 買房前 釐清法定用途與現況超重要… | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/appraisa/article/569509165708
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