文／胡偉良
2002年起台灣的房地產開始邁入一個新的階段，房價如脫彊野馬，一路狂飆，十五年（2002~2017）來家庭可支配所得中位數增幅不到兩成，但住宅中位數總價漲幅卻逾兩倍，相當於兩者差距在十五年間拉大了十倍。這一波的房價變化，快速的把 有房的和沒房的，在財富上劃分成兩個世界。
2014年以來，房價上漲之勢停頓下來，而且呈現緩跌走穩之勢，這個時候，到底該不該進場買房呢？怎麼買？
胡偉良的「最新」買房建議（圖／好房網News記者黃暐迪攝影）
忌買易跌難漲的房子
當買房的人聽到當初和買入價差不多的其他房子又漲了多少多少，而自己的房子卻紋絲不動或者蝸牛一樣只爬了一點點的時候，可能心裡上會覺得不是滋味。
剛需真的可以不在乎房子的漲跌嗎？
剛需真的不怕自己房子跌價嗎？
剛需大多都是普通老百姓，受薪階層，賺錢不容易。
收入越高的城市，消費越高，而剛需一般是事業剛起步的，所以每塊錢都是費盡千辛萬苦才賺到的，算一算要賺到每一塊錢都是淚，靠這麼點收入想存錢買房很難，過日子，柴米油鹽醬醋茶，都是花錢的地方，水電費、交通費、租金，如果再有個車，還有保養、油費、保險費、停車費等等，一個月下來，也剩不下來幾個錢了。
要知道，以目前台北市的房價，絕大多數剛需要買一間像樣的房子都得省吃儉用，再東拼西湊後，背上個二三十年的貸款，整個過程說像「剝了一層皮」一點也不過分。
一個人要不吃不喝15年才能賺夠買一間房子的錢（以台北市為例），一個人一生的工作時間是多少？50年左右，感受一下。15年不吃不喝才換來的東西，這種等級的操作，剛需怎麼可能不慎之又慎，對價錢看的比命還重？
同樣是一個兩房一廳的房子，1500萬買下來和1600萬買下來，好像只差了100萬，就差7%而已，但這100萬對剛需卻是要命的大事，100萬可以直接拉低一個剛需的小家庭幾年的生活水準。
如果這房子一年以後跌了100萬，你說剛需一家談起來是什麼感受？
如果跌了500萬呢？那更不得了，會不會想去撞牆？
如果漲了100萬呢？這可不是什麼紙面富貴，剛需如果用1600萬賣了1500萬買的房子，難道不開心？
剛需買房的錢是辛苦錢、是血汗錢、是省儉錢、是親情錢、是養老錢、是人情錢，一分一亳都不容易，這錢賠不得。
所以剛需對房價看的可比投資客要重多了！
而按照對房價的看重程度，剛需還可以再做一個細分。
一類是真的需求就在眼前，為了買房而買房的，等著買一套來安居的，這種是"實剛需"，實實在在。
另一類是被房價上漲炸出來的，可以稱之為"虛剛需"。房價高速上漲時好房子是很少會賣的，業主都觀望著看價格能漲到那裡去，當市場上好房子一個個冒出來時，就說明價格穩了、止漲了。而當房價高速下跌的時候，大多數剛需是不敢買的，因為不知道底部在那裡，怕一買就跌；反之，當房價上漲的時候，很多原來不是剛需的人，怕之後買不起，或想趁機賺一票的，會自我催生而變成剛需，主動入場，這種因市場價格攀升而生的"虛剛需"，雖也是買來自住，但其投機心態、得失心態，對價格漲跌的接受心態，遠比第一種更重。
要勇於逆市操作，特別是房市處於下行階段
房市的下下行階段往往也是買房的好時機，現在的房價較這一波的高峰房價已經下跌了15%左右，已經跌出了過去建商所習以為常的利潤結構範圍，因此，除非建商已面臨資金鏈斷裂的危險，否則建商公開再降價的空間已經有限，倒是可以利用關係，和建商誠意私下議價，在當前新屋量餘屋量尚高的情況下，說不定有可能議到一個不錯的價格，但是不要期待會有腰斬價，畢竟建商有它的成本，沒有人會願意賠本賣房給你；再以當今雙北為例，土地價所佔的成本比例，台北市已在6成以上，新北鄰近台北市的區域（永和、中和、新店、三重、新莊、板橋）也在5成以上，加上營建成本，其實讓價空間都已經不大，買家亂砍價，除了讓人覺得「搗蛋」之外，賣家根本不會搭理，而白白的浪費了一個原本有利的好交易。
所以我的意見始終一致，有需求的剛需購房者，這個時候真的應該好好勤看屋，做好自己的購屋計劃，見到符合自己需求的好物件，勇敢而誠實的去誠懇議價，那麼你會有機會議到這一段時期（包括未來幾年）最好的價格。
這個世界對隨波逐流的人往往是殘酷的，由於出生的條件不同，兩種剛需面臨的風險也大不相同。
實剛需是市場冷熱都得買，特別是跌的時候，實剛需也是照樣出手去買，恰恰此時市場風險低，泡沫少，反而更安全。
而虛剛需面臨的風險要大很多，暴漲總與泡沫相生相隨，暴漲催生的虛剛需註定要與泡沫共舞，巴菲特講"別人恐懼時我貪婪，別人貪婪時我恐懼"，股市房市都是一樣，暴漲時大家瘋狂搶房，水漲上來就看不到誰沒穿褲子，水漲上來就看不清那裡有坑。虛剛需則是被動的，是自我加碼"硬上"的，是條件不成熟也要硬上的，虛剛需必須牢牢記住自己生於泡沫之中的"投機原罪"，不容閃失，因為一旦自己騙自己說不在乎漲跌，踩空泡沫會比實剛需輸的更慘。虛剛需若認為自己是自住剛需，真的跳入火坑買了原本非必要去買的房子，等接了盤之後，將轉化為更加沉重的負擔，本來安安穩穩過日子最後變成站在高崗上吹著寒風，變的很悲壯。
作為剛需，既然瞭解自己的辛苦，那就更應該研究一點房市，學一些基本的市場規律，至少大概知道那裡是坑，什麼時候是漲過頭了，不能頭腦一熱當了接盤俠。
買房也是要未來賣出時能賺錢
如果剛需對自己的判斷真是沒有把握，不妨諮詢一下有經驗的高手，但要有前提。
前提第一個：剛需要有最基礎的房市知識，有做基礎判斷的能力，這樣和高手在談論也會有交集，對方知道你懂也會願意和你深入溝通，自然你就能獲益更多，風險更小。
前提第二個：就是坦坦蕩蕩的承認，剛需也一樣有未來房價上漲的需求！接盤俠這種「偉大」的工種應該是已經賺的肥滋滋的炒房客去當，而不是剛需！
畢竟，剛需的第一套房基本都是要換掉的，換房的時間一般是在6到8年，這段時間如果沒有回到平均漲幅，那麼一些本來該屬於他們的財富就永遠的失去了。
財富增長的路上，一步落後，後面步步都會落後，差距只會越拉越大。
所以說，作為一個靠雙手打拼的剛需，要對自己的錢財負責，記得抽時間、花一些精力學點基本的房市知識，做好自己的主人。
原文網址: 胡偉良的「最新」買房建議 | 好房網News https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200235508
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