2013/08/10
【聯合報╱莊孟翰(淡江大學產業經濟系副教授)】

雖然主管機關一再強調都市更新的重要性與急迫性,可是推動都市更新將面臨法令面、制度面、實務面以及人性面貪婪等四個面向的考驗。

首先,就法令面而言,中央與地方政府的觀點就未必一致,例如「台北市都市更新自治條例」與母法「都市更新條例」就存在許多差異,其中又以四、五層樓老舊公寓一坪換1坪再加1個車位又不必出錢的政策最受爭議。

另外,台北市與新北市的規定也不盡相同,導致都更戶經常質疑建商分屋條件,也影響政府公信力。

其次是制度面的盲點,例如都市更新四大流程「劃定更新單元、都市更新事業概要、都市更新事業計畫與都市更新權利變換計畫」,表面上相當完備,實際卻不夠務實,如再將其對照於建商與都更戶協商過程「協議合建、容積獎勵、容積移轉與權利變換」四大流程,即可了解建商與都更戶為何有兩分契約,即第一本合建契約,第二本權利變換契約。

然而主管機關卻以建商刻意隱瞞容積獎勵與分屋條件為由,將責任推給建商,還說都市更新遲緩,政府責任充其量不過10%,建商與都更戶要負90%的責任。

試想,如果建商沒有取得都更戶法定人數同意,哪來容積獎勵數據,可以與都更戶協商分屋條件,這也就是建商為何會與都更戶「先簽訂」第一本合建契約的由來。

至於第二本契約,則得等容積獎勵或容積移轉比例確定後,進入實際分屋權利變換階段,最後都更戶所分得的坪數還會依兩份契約坪數計算「孰大為準」,以上所述就是理論與實務的最大差異。

至於人性面的貪婪,例如前院、後院與地下室由一樓保管佔用,甚至出租賺租金,或頂樓加蓋違建收租等,加上建蔽率與容積率之認知差距,造成一樓店面不夠分配等問題,導致都更案一再耽擱,甚至不惜興訟。

都市更新原是皆大歡喜的好事,卻因左鄰右舍各懷鬼胎而壞了大事,結果都更基地面積愈畫愈小,最近「鳥籠建案」層出不窮並非偶然。

若主管機關仍舊無法就法令、制度、實務與人性等四個面向「對症下藥」研擬對策,以突破都更瓶頸,未來還會有更多「鳥籠建案」。



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