青春-房仲物語

財政部8月中旬將召開奢侈稅座談會，依目前的氛圍看起來，奢侈稅「只修不廢」的方向似乎已經確立，除此之外，奢侈稅的未來，可能朝延長年限、廣開善門排除投資虧損、以及針對三戶以上的買方課稅，最後政策拍板定案前，還是期望政府能多聽聽市場聲音。

奢侈稅實施以來，房地產業者的認同度普遍不高，官方則堅持只修不廢，明顯感受到彼此的共識不足，但持平而論，或許可以冷靜思考一下，政府實施奢侈稅二年下來，到底要達到什麼樣的目標？這樣的目標是否達成了？

首先，政府原先預估奢侈稅可以增加150億元國庫收入，結果稅收僅挹注約50億元，跟當初設想的差距很大，所以增加稅收的目標應該是失敗的。

其次，官方期待奢侈稅有抑制房價的效果，結果全台灣六大都會區房價，近二年來還是一直上漲，並沒有因奢侈稅造成房地產行情下修。或許有人會說，若沒有奢侈稅搞不好房價會漲得更凶，但整體而言，奢侈稅抑制房價的目的絕對不能說是成功。

奢侈稅最明顯的效用，應該是把房地產投機客趕出市場，由於二年禁售期，對投機客來說，資金周轉拉長，財務槓桿能量大幅萎縮，投機客暫時迴避，這部分成效最成功。

因此，政府打算針對奢侈稅進行修正，最好能確認政策目標是什麼？相關的作法是不是能有效達到這項目標？

舉例來說，若想抑制房價，應深入思考，這二年台灣房價會漲，就是降低贈遺稅引導海外資金回流，但國內又欠缺良好的投資標的，所以熱錢就跑去炒房。

等到台北市區房價漲到新高點，熱錢於是往淡水、林口等外圍地帶，再來就是向台中、台南、高雄流動，因為中南部房價基期低，從每坪10餘萬元漲到20、30萬元，反而讓這些區域的民眾買不起房子，形成另一股民怨，若房價高到一定程度，台灣的投資環境也沒有改善，則熱錢可能又往海外移動了。

另一個值得注意的是，若課徵奢移稅的年限延得太長，會扭曲市場機制，因為房地產市場要買賣成交，才能決定行情與價格，沒有買賣就沒有所謂漲跌。

舉例來說，2011年下半年國內房地產景氣不佳，當時房價應該適當下跌才對，但可能因奢侈稅的關係，投機客不敢賣房，沒有成交資料，反而撐住了房價，等到最近行情又起漲，反而幫投機客解了套。

整體而言，國內房地產市場的現況，是非自用者的持有成本太低，銀行利率只有2%多，不足以形成壓力。尤其利用奢侈稅這種單一稅制限制民眾房地產交易自由，也不合理，並非釜底抽薪之計，不能解決問題。

政府應規劃更多的投資管道，引導熱錢與資金有合理的宣洩出口，房地產市場少了誇張、急躁的資金動能，自然會有穩定健康的表現。

（作者是住商不動產企研室主任）